--黃光裕論資本運(yùn)作

　　我們強(qiáng)調(diào)的是天時(shí)、地利、人和。首先要有利，另外選擇的項(xiàng)目和未來的發(fā)展要符合我的需要，在各方面都能起到互助效果。

　　不抵觸投機(jī)

　　我國(guó)過去長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，因此"投機(jī)"在公眾眼中一直就是十惡不赦、理應(yīng)受到法律嚴(yán)懲的行為。黃光裕雖然也反對(duì)投機(jī)者的那種"急功近利"的做法，但他對(duì)于投機(jī)這種行為卻有著與眾不同的看法。他說：

　　我并不抵觸投機(jī)。

　　投機(jī)不是說可以作為經(jīng)營(yíng)之道，或者是可以作為事業(yè)去做。投機(jī)就是說有機(jī)會(huì)，有時(shí)候是環(huán)境給你的機(jī)會(huì)，有時(shí)候是你去創(chuàng)造這么一個(gè)機(jī)會(huì)。問題是怎么去創(chuàng)業(yè)，這個(gè)事業(yè)怎么能把它做一輩子，讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是個(gè)問題。

　　每個(gè)行業(yè)不可能天天好也不可能天天不好，你來回跳就是個(gè)投機(jī)者，因?yàn)槟銢]有把它作為自己的事業(yè)來做。

　　對(duì)于"投機(jī)"的看法，華為董事長(zhǎng)任正非與黃光裕可謂是處于兩個(gè)極端。

　　1992年，華為的銷售收入首次突破1億元，資金已有較多盈余。1992年前后的深圳，正處于房地產(chǎn)、股票投機(jī)熱潮中，有很多人一夜暴富，社會(huì)上彌漫著一股浮躁、投機(jī)取巧的風(fēng)氣。而任正非并沒有為利所惑，仍然把1億投向了一款2000門交換機(jī)的研發(fā)中，為華為積累技術(shù)資本。雖然當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常惡劣，任正非卻義無反顧地走上了充滿風(fēng)險(xiǎn)的自主研發(fā)道路。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話：去搞研發(fā)是找死，不去搞是等死。后來任正非說："并不是我出淤泥而不染，因?yàn)槲蚁嘈盼磥淼氖澜绮粫?huì)是一個(gè)投機(jī)的世界，而是知識(shí)的世界。"一個(gè)不抵觸投機(jī)的黃光裕和一個(gè)反對(duì)投機(jī)的任正非，他們二人有著共同的特點(diǎn)，那就是胸懷大志，對(duì)事物有自己獨(dú)到的見解，決不隨波逐流，對(duì)未來有著非常清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)目標(biāo)有著執(zhí)著的追求。

　　事實(shí)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，"投機(jī)"是一個(gè)中性詞，"投機(jī)"的內(nèi)涵和外延已經(jīng)擴(kuò)大。投機(jī)就是交易者根據(jù)自己的判斷，愿意承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所做出的買賣決定。更為通俗的一個(gè)定義是：投機(jī)就是投資機(jī)會(huì)（投資行為中的一種），沒有機(jī)會(huì)就不進(jìn)場(chǎng)交易，如同打獵，不看見獵物絕不開槍。民眾日常購(gòu)買彩票、股票等利用所獲信息根據(jù)自有資源所做出的交易選擇，都屬于投機(jī)行為。

　　在黃光?？磥?，投機(jī)就是抓住環(huán)境所給的機(jī)會(huì)，也就是要抓住"天時(shí)"、"地利"、"人和"的大好機(jī)會(huì)。

　　天時(shí)、地利、人和都要具備，不具備的話不容易成功。作為一個(gè)企業(yè)來講要有一個(gè)順序，先做哪個(gè)后做哪個(gè)。我覺得最重要的是不要因?yàn)樽约菏峭顿Y家，不要因?yàn)樽约旱南埠?，或者自己的面子，或者是為了展示自己的才能去做決策。要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)是不能排除的，自身有沒有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，（比如說）財(cái)力是不是具備，人才是不是具備，政策是不是具備。一個(gè)南方的東西非得拿到北方種，南方夏天種的東西非得拿到北方冬天來種，這是不可能的。

　　對(duì)于投資機(jī)會(huì)，黃光裕會(huì)從這樣幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

　　我們強(qiáng)調(diào)的是天時(shí)、地利、人和。首先要有利，另外選擇的項(xiàng)目和未來的發(fā)展要符合我們的需要，在各方面都能起到互助作用。我們選擇某個(gè)行業(yè)或啟動(dòng)某個(gè)項(xiàng)目，不僅僅是因?yàn)榻裉炷軖赍X，而是各種資源必須跟我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)能搭上，這種效果做出來的話就是1+1>2。

　　我投資主要考慮這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在怎么樣，將來怎么樣。公司現(xiàn)在怎么走，它實(shí)施以后對(duì)公司內(nèi)部有什么好處，跟我們現(xiàn)在匹配不匹配，回籠的速度跟我們的預(yù)期是否相吻合，現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)是不是要花費(fèi)很大的精力，花進(jìn)去是不是值得。我們主要考慮的是這些問題。

　　正如黃光裕所說的"做買賣天天都會(huì)遇到各種誘惑"，但黃光裕卻在零售業(yè)中堅(jiān)持了下來，并做出了非凡的成績(jī)，其中的一個(gè)原因是由他性格中的一個(gè)因素--"不貪婪"決定的。另一個(gè)原因就是因?yàn)樵邳S光裕的心目中，對(duì)于賺錢和做事業(yè)，有著很明確的概念。他認(rèn)為，做生意首先要想清楚是要賺錢，還是干事業(yè)。賺錢不一定有事業(yè)，但有了事業(yè)就一定能賺錢。干事業(yè)可能會(huì)規(guī)劃得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，但如果僅想賺錢，是不可能做出大的成績(jī)的。如今，黃光裕的帝國(guó)版圖主要由兩個(gè)版塊組成，一個(gè)是零售，一個(gè)是地產(chǎn)。

　　黃光裕規(guī)避投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的又一個(gè)方法就是樹立明確的目標(biāo)。他認(rèn)為公司從上到下都要保持這樣一種開闊的視野：目標(biāo)一定要有，但一定不能急功近利。目標(biāo)也不能太清晰，太清晰的話會(huì)左右人的日常行為，就會(huì)放棄很多機(jī)會(huì)。但如果沒有目標(biāo)的話，有機(jī)會(huì)也看不到。

　　你不會(huì)去捕捉另外一個(gè)事情，你沒站到那么高，你就看不到那么遠(yuǎn)。就會(huì)變成除目標(biāo)之外，你從來不琢磨、不研究（其他的事情），（這等于）你把自己封閉了，等于把接觸和了解社會(huì)的窗口關(guān)掉了。

　　黃光裕就像一匹狼，敏銳地四處捕捉著獵物的氣息。他把投資之手伸及多個(gè)領(lǐng)域。他解釋說：

　　我們的資本運(yùn)營(yíng)方式主要是企業(yè)并購(gòu)，就是拿企業(yè)當(dāng)商品來經(jīng)營(yíng)。我們的資本運(yùn)營(yíng)是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不求立竿見影。因?yàn)檫@種東西不是投機(jī)，投機(jī)就是看準(zhǔn)一個(gè)買賣我就掙錢了。

　　當(dāng)然，黃光裕也有頭腦發(fā)熱的時(shí)候。在網(wǎng)絡(luò)很火時(shí)，他也曾熱心投資網(wǎng)絡(luò)，比如他投資的零售電子商務(wù)網(wǎng)站"億福商網(wǎng)"，曾被人稱為后起之秀。由于網(wǎng)絡(luò)泡沫的破滅，黃光裕也只好放棄在網(wǎng)絡(luò)的投資。黃光裕對(duì)于這次教訓(xùn)顯得很坦然："網(wǎng)絡(luò)這塊雖然我有一套很完整的東西，但時(shí)機(jī)不到，沒有天時(shí)、地利、人和……我們只是試了一把。"

　　"零售+地產(chǎn)"的黃金組合

　　1990年，中國(guó)修改土地法，允許批租國(guó)有土地，從而引發(fā)房地產(chǎn)熱。當(dāng)時(shí)，由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70％以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾道手。影響深遠(yuǎn)的海南房地產(chǎn)泡沫，就產(chǎn)生于那個(gè)年代。泡沫的產(chǎn)生緣自于金融業(yè)的混亂和失控。因而，在1993年6月，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅，很多地產(chǎn)商人不得不揮師北上。

　　海南瘋狂的地產(chǎn)泡沫無疑給了黃光裕一定的啟示。在改革開放取得一定成果之后，人們對(duì)于住房的需求迅速膨脹，國(guó)家必定會(huì)宏觀調(diào)控?？吹椒康禺a(chǎn)的發(fā)展前景，就在海南地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，零售業(yè)起家的黃光裕也開始介入地產(chǎn)業(yè)。

　　后來曾有人問黃光裕，當(dāng)初他怎么會(huì)想到做房地產(chǎn)這個(gè)從表面上看起來與零售業(yè)毫不相干的行業(yè)？黃光裕是這樣解釋他的理由的：

　　最重要是兩個(gè)因素：一是地產(chǎn)是一個(gè)可以正面發(fā)展的行業(yè)，并且它還能夠發(fā)展得很大，最起碼還有二三十年的生命力。二是這個(gè)行業(yè)的投資和社會(huì)資源是和我們企業(yè)互補(bǔ)的。我們做地產(chǎn)并不是因?yàn)樾袠I(yè)好我們才做，而是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)和我們的零售業(yè)非?；パa(bǔ)。

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　　零售業(yè)是天天都有流水，天天都有利潤(rùn)，而房地產(chǎn)是一次性投入，一次性獲利。

　　我進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一種感覺，就是同時(shí)操作兩個(gè)行業(yè)。

　　它（房地產(chǎn)資金）的回收取決于你的思路。比如用來租，就變成了零售業(yè)，每月有錢進(jìn)來，但量不會(huì)很大；拿來賣，開售的話有相當(dāng)一部分的資金進(jìn)來。它應(yīng)該屬于中長(zhǎng)期投資，不屬于絕對(duì)長(zhǎng)期投資。在房產(chǎn)投資前期資金相當(dāng)密集，要具備可賣、可出租（特別是可出租）等使用條件。實(shí)際上做房地產(chǎn)很危險(xiǎn)嗎？也不是，形成良性循環(huán)后，就不會(huì)出太大問題。

　　事實(shí)證明黃光裕的決策是對(duì)的。國(guó)家于1997年10月份再次降低存貸款利率，個(gè)人的公積金和按揭貸款的利率也有顯著下調(diào)。在這樣的條件下，居民的購(gòu)房成本顯著下降。這一系列的措施有效促進(jìn)了商品住宅市場(chǎng)的繁榮。1998年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款，正式拉開了貸款買房的序幕。商品房按揭政策為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開辟了廣闊空間，金融方面的支持直接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新高潮。

　　至于國(guó)家全面禁止銀行資金進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，并不能阻擋黃光裕進(jìn)入，反而為他減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由于黃光裕的國(guó)美零售事業(yè)正在全面發(fā)展，因而可以借國(guó)美之手獲得銀行貸款。

　　至此，零售和房地產(chǎn)成為黃光裕商業(yè)王國(guó)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。如"2004胡潤(rùn)零售富豪榜"調(diào)查表明：在黃光裕的105億財(cái)富中，90億元來自零售業(yè)，15億元來自房地產(chǎn)。

　　為了擴(kuò)大地產(chǎn)投資，2005年初，黃光裕在鵬潤(rùn)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，分別成立了明天地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)和尊爵地產(chǎn)，并且這三家房地產(chǎn)公司各司其職。與此同時(shí)，黃光裕將上市的國(guó)美電器的非電器業(yè)務(wù)全部分離出去，由此可以看出他致力于發(fā)展房地產(chǎn)的決心。

　　產(chǎn)業(yè)的"互動(dòng)、互補(bǔ)、互助"是黃光裕"相融共生"經(jīng)營(yíng)理念的核心，而"家電零售+房地產(chǎn)"的組合無疑是體現(xiàn)他這一理念的最佳例子。因?yàn)樵邳S光?？磥?，房地產(chǎn)與家電零售之間具有互補(bǔ)性：

　　零售業(yè)短期現(xiàn)金流量大而利潤(rùn)較薄；房地產(chǎn)長(zhǎng)期沉淀資金，可一旦啟動(dòng)銷售，則可立即獲得較高利潤(rùn)。

　　黃光裕利用地產(chǎn)加零售這對(duì)黃金組合兼容互補(bǔ)，即獲得了1＋1>2的效果。所以在家電之外，他將地產(chǎn)作為國(guó)美發(fā)展的第二行業(yè)。

　　家電業(yè)資深觀察人士劉步塵對(duì)國(guó)美的這一組合模式進(jìn)行了深入研究，據(jù)他分析，家電連鎖是國(guó)美電器的發(fā)家之本，但隨著流通渠道競(jìng)爭(zhēng)的日趨白熱化，如今的家電連鎖給黃光裕帶來的只是增加現(xiàn)金流，而利潤(rùn)微乎其微。國(guó)美電器為了繼續(xù)發(fā)展，必須開展多元化經(jīng)營(yíng)，尋找新的突破口。而房地產(chǎn)可帶來更多的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)美電器的二次騰飛。

　　同時(shí)，資金也是零售企業(yè)的血液，企業(yè)沒有了資金，便會(huì)很快退出市場(chǎng)。黃光裕在進(jìn)入家電業(yè)的時(shí)候，為了更快地回籠資金，縮短資本運(yùn)作周期，以獲得更快的發(fā)展，他采取了低價(jià)的銷售策略，快速消除庫(kù)存，掌握現(xiàn)金，以現(xiàn)金流為核心來整合業(yè)務(wù)。但黃光裕依靠零售業(yè)獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)不足以支持其瘋狂擴(kuò)張的速度。他又該通過何種方式來獲得大量資金呢？黃光裕是這樣回答的：

　　國(guó)美電器在全國(guó)的布點(diǎn)是需要很多的資金，但目前這對(duì)我們來說還不至于造成外界認(rèn)為的那樣嚴(yán)重的壓力。目前，主要是兩個(gè)渠道解決國(guó)美攤子鋪開帶來的資金問題，一個(gè)是鵬潤(rùn)集團(tuán)的資金注入；另一個(gè)是，國(guó)美的業(yè)務(wù)也有利潤(rùn)，可以通過滾存的方式作為再投資支撐新的擴(kuò)張。

　　這里所說的"鵬潤(rùn)集團(tuán)的資金注入"其實(shí)就是黃光裕在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上所獲得的收益。2001～2002年，黃光裕的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出了較大的成績(jī)。其地產(chǎn)凈資產(chǎn)回報(bào)率分別達(dá)到4071%和53%，分別比同行業(yè)平均值的613%和670%高出664倍和8倍。這些數(shù)據(jù)證明，黃光裕選擇房地產(chǎn)是對(duì)的，而且也獲得了成功。

　　黃光裕這一投資運(yùn)作的高明之處就在于：雖然房地產(chǎn)有如此高的回報(bào)率，但他仍堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)國(guó)美電器并且還依靠地產(chǎn)填補(bǔ)家電零售方面的損失。同時(shí)家電零售業(yè)可以從廠家那里獲取巨大的現(xiàn)金流，這些現(xiàn)金流正是投資房地產(chǎn)所必需的。黃光裕用地產(chǎn)高額回報(bào)的一部分填補(bǔ)家電零售的損失，并輔助其擴(kuò)張，以此獲取更多的現(xiàn)金流投資于房地產(chǎn)。如此循環(huán)往復(fù)，從而獲得了巨額利潤(rùn)。

　　利用零售和地產(chǎn)之間的互補(bǔ)關(guān)系，黃光裕順利地解決了企業(yè)發(fā)展所需要的資金問題，不過也有人認(rèn)為黃光裕占用供應(yīng)商的資金并用做其他投資。對(duì)于此種看法黃光裕反駁道：

　　這筆巨大的現(xiàn)金就在我這兒，誰(shuí)也說不清它是誰(shuí)的，如果不加以利用，豈不是一種機(jī)械的經(jīng)商頭腦？

　　在黃光?？磥恚@種利用不像外界想象的那么草率，而是像一家銀行，雖然每天有大量的進(jìn)款和出款，但總有一筆相對(duì)的、一定期限內(nèi)的"沉淀"資金，其他產(chǎn)業(yè)利用的，便是這筆"沉淀"資金。黃光裕坦然地說：

　　應(yīng)該說企業(yè)用錢的地方很多，就像人的生活一樣，有時(shí)沒錢可能是因?yàn)橥藥уX帶卡，而如果大面積缺錢，那是解決不了的。它只是起到了一種互補(bǔ)作用。一個(gè)項(xiàng)目投幾十個(gè)億，將零售業(yè)當(dāng)提款機(jī)，這是不可能的。

　　國(guó)美在香港上市時(shí)，曾有人評(píng)價(jià)黃光裕的資本運(yùn)作思路：傳統(tǒng)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率大約在10%～20%，而將實(shí)業(yè)與資本運(yùn)作結(jié)合，產(chǎn)生的是魔力，利潤(rùn)率可能是100%甚至1000%。

　　做房地產(chǎn)"投資商"

　　國(guó)美在香港上市以后，鵬潤(rùn)整體的布局是這樣的：

　　一是以零售業(yè)為主的國(guó)美電器，二是鵬潤(rùn)地產(chǎn)。國(guó)美電器有28個(gè)分部，分布在41個(gè)城市，占全國(guó)家電行業(yè)份額的4%左右，進(jìn)入了全國(guó)20%左右的城市，目前上市的是其中13個(gè)比較成熟分部的65%。還有15個(gè)分部在鵬潤(rùn)投資旗下，并沒有上市,這是因?yàn)槟阋o投資者最好的東西，當(dāng)發(fā)展還沒有進(jìn)入到穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展階段，我不應(yīng)該交給他們。

　　20世紀(jì)末21世紀(jì)初，北京房地產(chǎn)正處于高峰時(shí)期，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化運(yùn)作，好的項(xiàng)目、好的企業(yè)必然在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能成為消費(fèi)者心中的名牌，而這種品牌又會(huì)成為項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而形成良性循環(huán)。一些項(xiàng)目就是發(fā)揮了品牌優(yōu)勢(shì)，才取得了好的效果，如萬(wàn)泉新新家園、陽(yáng)春光華。

　　黃光裕是個(gè)老地產(chǎn)了，他的第一個(gè)項(xiàng)目在1996年就動(dòng)工了。黃光裕的國(guó)美電器堪稱中國(guó)家用電器零售業(yè)的航母，發(fā)展非常迅猛，但他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)邁的步子卻不大。當(dāng)大家都認(rèn)為房地產(chǎn)很賺錢的時(shí)候，黃光裕卻放著大好時(shí)機(jī)不賺錢。1998~2003年是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代。在那之后，房地產(chǎn)開發(fā)成本急劇提高，最容易賺錢的時(shí)代已經(jīng)成為過去。而黃光裕卻選擇在2005年大舉擴(kuò)張自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　黃光裕不斷強(qiáng)調(diào)，他選擇進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，更看重的不是市場(chǎng)環(huán)境，而是集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。他曾這樣說道：

　　我們首先考慮的是企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制問題，利潤(rùn)多少不是最重要的。

　　我們進(jìn)軍房地產(chǎn)，看中的是互補(bǔ)效應(yīng)，不是以"房地產(chǎn)很掙錢"作為決策依據(jù)，這一點(diǎn)可以說是企業(yè)的根本。

　　黃光裕認(rèn)為他做房地產(chǎn)和其他人做房地產(chǎn)不同。

　　從想做房地產(chǎn)和想在這個(gè)行業(yè)里做成什么樣，包括選地、設(shè)計(jì)的構(gòu)思和宣傳的思路，我們都不一樣。我做地產(chǎn)是投資，我希望選擇我們房子的人也是投資，我不會(huì)當(dāng)投機(jī)者。

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　　短期的投機(jī)不是我的目的，如果是那樣我也不會(huì)投房地產(chǎn)。我看中的還是長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)方面，黃光裕想達(dá)到一種什么樣的規(guī)模呢，他在2004年接受采訪時(shí)說道：

　　我們的布局是把地產(chǎn)作為我們的第二個(gè)行業(yè)，真正能夠擴(kuò)張，真正能夠成為具有一定規(guī)模的企業(yè)，作為一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃。至于做到什么程度，很難預(yù)料，但是只要有機(jī)會(huì)，我們就不會(huì)放慢速度，會(huì)做得很快，還是看國(guó)美走出北京以后的發(fā)展速度吧！

　　為了打響品牌，黃光裕把國(guó)美的"薄利多銷"模式也運(yùn)用到地產(chǎn)項(xiàng)目上。鵬潤(rùn)家園是黃光裕所做的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。鵬潤(rùn)家園開盤后，報(bào)紙上打出五折六折特價(jià)房有獎(jiǎng)銷售。對(duì)此黃光裕說：

　　那是我們搞的幾次促銷。一共拿出十幾套房進(jìn)行抽獎(jiǎng)。比如賣了100套，所有人來抽簽，一等獎(jiǎng)一套房打五折，還有六折、七折。在商業(yè)上的這種行為，是為了提高知名度、提高影響力，公司適當(dāng)讓些利潤(rùn)出來，這是很正常的。

　　也許是性格使然，黃光裕對(duì)短期內(nèi)牟取暴利的經(jīng)營(yíng)手法不太認(rèn)同。他的口號(hào)就是"用做家電的模式做房地產(chǎn)"。

　?。ǖ饺珖?guó)各地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目）這個(gè)計(jì)劃是逐步實(shí)施的，而不會(huì)是很快的；不是連鎖的經(jīng)營(yíng)理念，而是采用量的經(jīng)營(yíng)理念。國(guó)美"做家電的模式"是以量取勝，追求的是利潤(rùn)額而不是利潤(rùn)率。比如我50臺(tái)（家電）賣了5萬(wàn)塊錢，利潤(rùn)率可能并沒有多少，但我追求的是更高的利潤(rùn)額，是市場(chǎng)更多的回報(bào)，這是不一樣的。

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　　做一個(gè)企業(yè)，以贏利為目的需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，考慮的事情比較多。國(guó)美的地產(chǎn)，相比于電器而言還有個(gè)發(fā)展周期，地產(chǎn)是我們的支柱行業(yè)之一，但它的崛起將晚于電器業(yè)。地產(chǎn)將向著更高品質(zhì)、更大規(guī)模發(fā)展，造出更多、更物有所值的房子。

　　對(duì)于黃光裕提倡的房地產(chǎn)業(yè)要"薄利多銷"的理念，國(guó)美內(nèi)部人士也很認(rèn)同。如鵬潤(rùn)地產(chǎn)CEO童淵說："每個(gè)城市都有其房屋均價(jià)，比如北京的均價(jià)是5800元，'國(guó)美第一城'的均價(jià)正好是這個(gè)數(shù)字，再加上性價(jià)比要高出10%~15%，通過低價(jià)戰(zhàn)略迅速銷售，迅速回籠資金。我們到任何一個(gè)城市都要仿照'國(guó)美第一城'的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)均價(jià)房，即使該市的均價(jià)是2000元。""鵬潤(rùn)家園"是黃光裕投入四五年精力打造的第一個(gè)大型住宅項(xiàng)目，但中途卻兩次停售，每次一停七八個(gè)月。人們對(duì)其中的原因甚為不解，對(duì)此黃光裕解釋道：

　　不賣，就是想使小區(qū)有更好的形象，使消費(fèi)者買起來放心。

　　房地產(chǎn)在做的過程里，要做出一個(gè)好品牌，實(shí)際上有很多方面需要互動(dòng)，我們正在充分運(yùn)用我們的策略和資源。我們不會(huì)因?yàn)槭蹣峭Ｖ苟Ｖ构こ?，因?yàn)槲覀儾皇强抠u樓的錢來蓋樓的，從經(jīng)營(yíng)和投資的角度來講，這一點(diǎn)是非常明確的。我們?cè)撋w樓蓋樓，該賣樓賣樓，這是兩個(gè)層面，沒有太緊密的聯(lián)系。

　　黃光裕的做法的確不同于許多主要依靠銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商，他說：

　　賣圖紙、預(yù)售，還沒開始動(dòng)工就開始賣，我們基本上不太用這種方法。我們跟他們的性質(zhì)還是不太相同。一是我們房子比較好，二是我們不急于回籠資金，三是我們大部分賣的是現(xiàn)房，期房賣得不多，我們對(duì)期房有所控制。

　　鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司下面設(shè)有建筑公司、設(shè)計(jì)部門、銷售公司、物業(yè)管理公司，還有在房地產(chǎn)公司底下的各種配套企業(yè)。黃光裕采取的是一條龍式的開發(fā)理念，把每一個(gè)環(huán)節(jié)連起來，他給出的理由是：

　　我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)分得很細(xì)，最起碼從大塊來講，分為投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理，需要很多人充當(dāng)投資商或開發(fā)商或者投資加開發(fā)商等角色，這里面就產(chǎn)生了很多斷層，有人以為有了錢自己就可以搞房地產(chǎn)，可以當(dāng)投資商，有人以為懂得跑手續(xù)或者怎么辦就可以當(dāng)開發(fā)商，但其實(shí)他們根本不理解這個(gè)行業(yè)。古語(yǔ)說，土木不可輕動(dòng)，他們無法真正理解錢多的問題，它里面非常復(fù)雜，假如不懂的話，就會(huì)造成價(jià)格過高，在市場(chǎng)上賣不動(dòng)，而工期把握不住就會(huì)加長(zhǎng)投資期;假如不懂規(guī)劃，憑想象買這塊地，等規(guī)劃下來，投資多沒問題，投資少了，就完了；假如不懂銷售，你想當(dāng)然地說這地方肯定賣得出去，你銷售不動(dòng)，不懂客戶的意愿、需求，這些信息反饋不回來，這樓就可能出現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說這幾種斷層都有可能致命……

　　所以搞房產(chǎn)開發(fā)，要有很多很多補(bǔ)救的點(diǎn)，要想到很多很多特殊情況，你再來做。不是說你算好一筆賬就行，一筆賬是絕對(duì)解決不了問題的。這就是說，既要為以后做儲(chǔ)備又要不影響你現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)。將來你若真是出了問題，你用不了這么多補(bǔ)救的點(diǎn)就能把這個(gè)問題解決，你預(yù)備的點(diǎn)要綽綽有余，這時(shí)候你才安全。

　　國(guó)美從2005年開始大舉進(jìn)攻房地產(chǎn)，一下子推出了四家開發(fā)公司：鵬潤(rùn)地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)、尊爵地產(chǎn)、明天地產(chǎn)。國(guó)美同時(shí)從事民用住宅的開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)方面的開發(fā)。

　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)作為國(guó)美系最老的房地產(chǎn)公司，開發(fā)過"鵬潤(rùn)家園"和"鵬潤(rùn)大廈"，目前還擁有北京開陽(yáng)橋附近總建筑面積15萬(wàn)平方米的大康鞋城。鵬潤(rùn)地產(chǎn)繼完成"國(guó)美第一城"之后，致力于做北京的高檔物業(yè)。

　　2005年2月，國(guó)美置業(yè)剛成立的時(shí)候，黃光裕就曾表示，未來國(guó)美置業(yè)將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有所側(cè)重：致力于商業(yè)地產(chǎn)、酒店、城市經(jīng)營(yíng)開發(fā)，且開發(fā)項(xiàng)目將大部分自己經(jīng)營(yíng)，而非出售。4月18日，北京國(guó)美置業(yè)以總價(jià)805億元的投資，將北京市2005年南四環(huán)最大的招拍掛項(xiàng)目收入囊中。該地塊被用做打造亞洲最大的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)品牌匯集和展示交易的高端平臺(tái)--鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心。

　　尊爵地產(chǎn)將面向外埠做土地一級(jí)開發(fā)，更重要的是發(fā)展大規(guī)模的均價(jià)房產(chǎn)品。明天地產(chǎn)則將致力于在北京發(fā)展大眾型產(chǎn)品。

　　在2006年9月25日，北京住總集團(tuán)將其持有的4001%中關(guān)村國(guó)有法人股，分別轉(zhuǎn)讓給北京鵬泰投資等幾家公司。本次股份轉(zhuǎn)讓完成后，鵬泰投資持有中關(guān)村總股本的2914%，為第一大股東。鵬泰投資實(shí)際控制人為國(guó)美電器董事長(zhǎng)黃光裕，此次入主中關(guān)村成功后，他將逐步注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)，打造一個(gè)地產(chǎn)資本帝國(guó)。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，黃光裕有過這樣的表述：

　　我們的企業(yè)主要是做地產(chǎn)和零售業(yè)，我們做商業(yè)項(xiàng)目選地的時(shí)候，從地產(chǎn)和商業(yè)的角度進(jìn)行選擇。我們認(rèn)為，中國(guó)未來會(huì)有一種趨勢(shì)，即在社區(qū)里面出現(xiàn)商業(yè)中心，它是一種真正集中型的商業(yè)中心。未來商業(yè)發(fā)展最重要的將不再是位置，這將與國(guó)際趨勢(shì)接軌。我們做商業(yè)地產(chǎn)也要具備這種條件。因?yàn)檫@和我們的企業(yè)也形成一種互補(bǔ)的形式。

　　基于這種理念，黃光裕在商業(yè)地產(chǎn)上不斷開拓。在2007年，黃光裕對(duì)外透露，國(guó)美集團(tuán)希望在未來2~3年內(nèi)，將名下鵬潤(rùn)地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)、尊爵地產(chǎn)和明天地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司重組后打包上市，上市首選地為香港地區(qū)。

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