（6）售后返租。此種銷(xiāo)售方式是，購(gòu)房者買(mǎi)下住房后，再將住房返租給房產(chǎn)商，租價(jià)和租期由雙方議定，購(gòu)房者也可以選擇分期付款，此種方式較適合于投資者。

（7）以租代售。有意購(gòu)房的客戶(hù)先租住，按月交租金，等租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶(hù)所有。這種銷(xiāo)售方式對(duì)房產(chǎn)商不利，但市場(chǎng)承載面卻極其廣泛?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)房屋一定時(shí)期后，如對(duì)該住房不夠滿(mǎn)意時(shí)，房產(chǎn)商保證按原價(jià)甚至原價(jià)加利息回購(gòu)。

（8）回報(bào)銷(xiāo)售。購(gòu)房客戶(hù)須支付部分房款（一般是30％），但暫不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房產(chǎn)歸客戶(hù)所有，等于是房產(chǎn)商用70％的房款回購(gòu)前10年的房屋使用權(quán)，或者等于是自己用30%的款項(xiàng)付出，等待7-10年后得到100%的回報(bào)。此種銷(xiāo)售方式對(duì)那些具有較充實(shí)的儲(chǔ)蓄而又希望能保值的人，具有很大的吸引力。

3．租房養(yǎng)老的秘訣

購(gòu)買(mǎi)第二套住房用于出租，借以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，是大家推崇的。以租養(yǎng)房的優(yōu)勢(shì)在于：一是房地產(chǎn)租賃具有保值增值及投資收益率高的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲，房屋租金自然隨著攀比上升，若將其出租，按當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，收益率肯定高于貸款利率；二是房地產(chǎn)租賃具有收入穩(wěn)定性與靈活性兼顧的特點(diǎn)；三是房地產(chǎn)作為一種投資屬于永久性物品，除因較大災(zāi)害外，不會(huì)受到損害，不會(huì)丟失，是一種不需要保險(xiǎn)箱保管的財(cái)富。

租房養(yǎng)老時(shí)，需要注意如下事項(xiàng)：

（1）環(huán)境高雅易出租。租住公寓的人多半不喜歡人流太多的大社區(qū)。小社區(qū)較易營(yíng)造相對(duì)安靜的小環(huán)境，綠化、園藝也容易形成一定的風(fēng)格和特色。服務(wù)對(duì)象的總數(shù)相對(duì)較小，物業(yè)管理容易提高辦事效率。從出租的競(jìng)爭(zhēng)壓力看，小社區(qū)供房數(shù)量有限，更易達(dá)到較高的出租率。

（2）“看人下菜碟”。不管項(xiàng)目怎么做廣告，一定要考慮未來(lái)客戶(hù)會(huì)不會(huì)來(lái)這里找住房，愿不愿在這兒住。這一點(diǎn)可從周邊已投入使用項(xiàng)目出租的狀況作判斷。雖然單個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)不能太大，但外圍一定要有檔次相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)已經(jīng)在出租，這樣才有可能凝聚人氣，從而招徠更多的租客。

（3）精算收益。以房養(yǎng)房除每月要支付固定的物業(yè)管理費(fèi)外，貸款利息也是筆固定支出，租金收入則不大固定，這就需要對(duì)租房的收益和成本費(fèi)用詳細(xì)核算，同時(shí)留有一定的余地。

（4）看清風(fēng)險(xiǎn)。以租養(yǎng)房的風(fēng)險(xiǎn)，在于所購(gòu)房屋出租時(shí)會(huì)有一個(gè)“空置期”，即從買(mǎi)下后到出租的那段時(shí)間。即使是已出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要投資者有周密的考慮，并預(yù)留部分資金足夠渡過(guò)這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”，切不可滿(mǎn)打滿(mǎn)算，將自己搞得太被動(dòng)。

（5）投資小房。與其他資產(chǎn)相比，房產(chǎn)的流動(dòng)性不占優(yōu)勢(shì)，地點(diǎn)好、戶(hù)型小的房產(chǎn)或多或少可彌補(bǔ)房產(chǎn)投資變現(xiàn)慢的劣勢(shì)，養(yǎng)老房對(duì)這一點(diǎn)的要求尤其重要。退休生活的第一條金錢(qián)法則是現(xiàn)金至上，年紀(jì)越大需要準(zhǔn)備的流動(dòng)資金就越多。

（6）便于管理。為養(yǎng)老做房產(chǎn)投資，選擇時(shí)應(yīng)把目光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，尤其要注意老年后便于對(duì)出租房的管理。出租過(guò)房產(chǎn)的人都有深入體會(huì)，管理出租房并不是一件輕松的事情，除了定期催收租金，房屋的水電氣等費(fèi)用的交收都可能要?jiǎng)隈{督促。有時(shí)還需要分出不少精力應(yīng)付房?jī)?nèi)設(shè)備修理和房客需要。如果不想被這些瑣事太多地打擾養(yǎng)老生活，最好是把投資房選擇在離自己住所較近的區(qū)域，節(jié)省管理出租房的時(shí)間，也可以支付一定費(fèi)用委托牢靠的中介公司幫忙管理。

4．出租還是出售

隨著不動(dòng)產(chǎn)投資越來(lái)越成為一種時(shí)尚，普通老百姓手中的房子也越來(lái)越多。除自己正常居住生活外，還有了閑房可用作出租或出售。具體是出租好還是出售好呢？各家各戶(hù)意見(jiàn)不一，可根據(jù)如下三方面的比較來(lái)查看自己的真正需求，最終為自己的房子找到合適的理財(cái)方式。

（1）資金需求比較：①將手里房子用于出售，往往是需要一次性獲得大筆資金，如孩子出國(guó)留學(xué)、買(mǎi)新房、買(mǎi)新車(chē)等，這時(shí)將手里的閑房用于出售比較合適；②將房子用于出租，一般是需要獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，每筆現(xiàn)金的數(shù)量要求不大，如老兩口退休養(yǎng)老、孩子上大學(xué)的生活費(fèi)、歸還新房月供等，這時(shí)手里的房子用來(lái)出租比較合適。

（2）打理時(shí)間比較：①出租房屋，業(yè)主要考慮尋找租戶(hù)、房屋裝修、出租后定期收租、定期查看房屋情況、辦理租賃證、繳納相關(guān)稅費(fèi)、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等，常年需要花費(fèi)大量的精力與時(shí)間。如沒(méi)有太多時(shí)間和精力，又不想出售房屋，可選擇“房屋管家”業(yè)務(wù)，將房子全權(quán)委托給“我愛(ài)我家”等大型中介公司幫助打理一切繁雜事務(wù)，業(yè)主只需在家坐享收益即可。②出售房屋。業(yè)主在前期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等問(wèn)題上，需要投入一定的時(shí)間和精力，但如委托大型中介來(lái)做，可以省時(shí)、省力、省心完成交易，出售后就無(wú)需再為已賣(mài)出的房屋操心。

（3）資產(chǎn)收益比較：選擇出售可一次性獲得一大筆現(xiàn)金，投資股票、債券等，需要考慮這筆投資的收益率將會(huì)達(dá)到多大，是否能相當(dāng)于房?jī)r(jià)的上漲；若選擇出租，可以得到兩筆收入，一是每期的租金收入，要扣除房屋的折舊費(fèi)、住房打理成本和相關(guān)的稅金；二是住房隨著時(shí)間推移而發(fā)生的增值收益。最終結(jié)果的優(yōu)劣，是比較若干年后出租與出售再投資后的資產(chǎn)總值。