霍伊特在全書結(jié)尾慨嘆：“房地產(chǎn)周期或許已經(jīng)成為過去?！币环矫?他相信,土地價值劇烈漲跌的房地產(chǎn)周期或許只是新興城市或者高速發(fā)展城市的一種特有現(xiàn)象,未來也許只有那些鉆研“美國早期機(jī)器時代文化”習(xí)俗的歷史學(xué)家們才會對房地產(chǎn)周期影響因素感興趣。另一方面,“房地產(chǎn)周期很長而且并沒有確定的持續(xù)期”,房地產(chǎn)周期研究在實際應(yīng)用上可能較為困難,“因為一個人必須活得足夠長的時間并且擁有超乎常人的耐力才能夠經(jīng)歷20年或者30年的房地產(chǎn)周期”。

霍伊特沒有想到的是,類似的起伏奔涌在工業(yè)化、城市化與全球化下的新興經(jīng)濟(jì)體和城市生命體中絕不難找到,這個時代的人們甚至僅用十余年的時間便可以親眼目睹和親身感受一次完整的“眼見他起朱樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了”的興衰輪回?；粢撂夭恢赖氖?一旦有刻意模糊公私財產(chǎn)邊界與市場經(jīng)濟(jì)參與者平等地位的想法,一旦有既是裁判員又是運(yùn)動員的公權(quán)力介入,一旦有“經(jīng)營城市”的短期性、功利性理念,地價房價的潮汐漲落就有可能會更為迅猛劇烈而又難以捉摸。

這部成書于80年前的作品似乎卑之無甚高論驚語,但這恰恰是因為太多相似的戲碼場景在此后一次又一次地上演,以至于觀者已經(jīng)司空見慣地見怪不怪。但我們都應(yīng)當(dāng)重視本書譯者、招商證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國博士在譯序中的逆耳忠言：“研究房地產(chǎn),是在一系列約束或背景下進(jìn)行的,絕不應(yīng)脫離金融條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、人口變化、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及人性,否則,就只能流于武斷或夸夸其談。”

基于同樣的道理,對房地產(chǎn)的自用估值、投資定價也絕不能脫離對各種基本因素與價值標(biāo)桿的細(xì)察,絕不能輕信任何對現(xiàn)實的回避、對概念的鼓吹、對預(yù)期的看好、對前景的描摹。否則,價值只是像沙上城堡一樣脆弱、像海市蜃樓一般虛幻的泡沫,而最好的時代也終將變成最壞的時代。

（〔美〕霍默·霍伊特:《房地產(chǎn)周期百年史：1830～1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價值》,賈祖國譯,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2011。）

本文發(fā)表于《經(jīng)濟(jì)觀察報》2012年2月6日《書評增刊》第23期