1998年，時(shí)近年末的亞布力滑雪常晚飯?jiān)诋?dāng)?shù)乩相l(xiāng)熱炕上，我、馮侖、葆森三人盤腿而坐，矮桌上擺著可口的小雞燉蘑菇、蘸醬菜，一瓶土釀山葡萄酒。

酒過三巡，馮侖和葆森提出：“明年你就要不當(dāng)萬(wàn)科總經(jīng)理了，我們給你找點(diǎn)事兒干，召集各大城市的大開發(fā)商，組織起來(lái)，目的：相互溝通相互學(xué)習(xí)。”

很好的主意。

這一年，中央決定實(shí)施住房改革，明確住宅產(chǎn)業(yè)“作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，隨之，民營(yíng)企業(yè)在住宅市場(chǎng)所占的比重越來(lái)越大，無(wú)論是銷售面積還是開工面積。民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)主體，1999年占到市場(chǎng)的60％，而國(guó)企的份額由原來(lái)的80％強(qiáng)下降到40％。

我預(yù)計(jì)，以多種成分構(gòu)成的民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步擴(kuò)大，而國(guó)營(yíng)的比重繼續(xù)萎縮。然而，由于全國(guó)各地區(qū)住宅商品化程度不同，國(guó)企和民營(yíng)各占的比例也有很大差別?！”热绫本┦袌?chǎng)，還是國(guó)企集團(tuán)占據(jù)主流市場(chǎng)；而在個(gè)人購(gòu)房率超過90％的廣東和以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，各個(gè)城市排前十位的開發(fā)商中，民營(yíng)的比例占到70％。

機(jī)制占先的民營(yíng)開發(fā)商已經(jīng)成為市場(chǎng)主旋律，但仍受制于企業(yè)規(guī)模小，資源分散，導(dǎo)致效率低下，與其資金密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相襯。

互相學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，是中國(guó)新興房地產(chǎn)開發(fā)商不約而同的入行方法。但企業(yè)和企業(yè)之間，畢竟是有信息壁壘的。如果有一批比較優(yōu)秀的開發(fā)商來(lái)共同搭建平臺(tái)，促進(jìn)會(huì)員之間的信息交流、共同培訓(xùn)、聯(lián)合采購(gòu)、集體融資和聯(lián)合開發(fā)等深層次的合作，既能夠達(dá)到資源共享、擴(kuò)大規(guī)模的目的，又能夠聯(lián)手促進(jìn)本行業(yè)的健康發(fā)展，何樂而不為呢？

舉萬(wàn)科在上海開發(fā)的西郊花園的例子。由于缺乏開發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，車庫(kù)的進(jìn)口位置設(shè)計(jì)不合理，車子要倒三次才能開進(jìn)車庫(kù)，原因很簡(jiǎn)單：設(shè)計(jì)人員沒有開車的經(jīng)歷，設(shè)計(jì)的車道是自行車的轉(zhuǎn)彎半徑。然而，萬(wàn)科犯的錯(cuò)誤還在一再重復(fù)。2000年初，以1999年為例，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模不足5000萬(wàn)元，年均開發(fā)規(guī)模不到1億元。在滬深兩地交易所，近40家房地產(chǎn)上市企業(yè)，年?duì)I業(yè)額平均也僅是5億元，而上市家電企業(yè)的平均營(yíng)業(yè)收入?yún)s達(dá)到40億元，是前者的8倍。同香港的同行相比，差距就更大了。

就市場(chǎng)占有率而言，香港前九家的市場(chǎng)份額為80％，日本積水物產(chǎn)的市場(chǎng)占有率達(dá)到29％；而在中國(guó)內(nèi)地，市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的上海，市場(chǎng)前十家開發(fā)商的市場(chǎng)占有率加起來(lái)也只有23％，深圳還不到20％。

我到南京參觀一處新開發(fā)的別墅小區(qū)，汽車不能直接拐進(jìn)車庫(kù)的毛病仍沒有改變。

在經(jīng)驗(yàn)信息交流方面，開發(fā)商仍停留在互相參觀樣板間、比葫蘆畫瓢層面上。是時(shí)候有所突破了，加強(qiáng)行業(yè)資訊交流，避免重復(fù)錯(cuò)誤，降低信息交易成本。

組織名稱有想法嗎？名不正則言不順。

馮侖回答：“最早合計(jì)的名稱叫中國(guó)城市住宅開發(fā)商協(xié)會(huì)，或者是中國(guó)城市住宅聯(lián)合采購(gòu)協(xié)會(huì)。大家聯(lián)合開發(fā)，行業(yè)自律，區(qū)別于傳統(tǒng)的行業(yè)組織。后來(lái)還是覺得叫‘全國(guó)房地產(chǎn)策略聯(lián)盟’好。”

顯然，兩人早有預(yù)謀。我接受了。

第二年5月18日，馮侖、葆森和我三人相聚廣西北海。安靜的?！I小城，延綿數(shù)十公里的細(xì)沙軟浪，無(wú)事打擾，靜下來(lái)討論聯(lián)盟的可操作性。在90年代初，這個(gè)小城的房地產(chǎn)熱曾喧囂一時(shí)，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的天量資金。通向機(jī)場(chǎng)的寬敞大道，是當(dāng)年修建的。

進(jìn)入市區(qū)，裸露生銹鋼筋的半截子樓顯得格外丑陋刺眼。臨沙灘興建的幾百棟丑陋的別墅群，野草遍地，野狗出沒。好在這一切不愉快的景色沒有影響創(chuàng)建行業(yè)聯(lián)盟的暢想。

北海會(huì)議，三家企業(yè)達(dá)成共識(shí)，推動(dòng)成立“全國(guó)房地產(chǎn)策略聯(lián)盟”。設(shè)想很快得到北京華遠(yuǎn)、香港中海外、上海金橋、廣州珠江投資、天津順馳、重慶龍湖、成都交大、沈陽(yáng)華欣等16家開發(fā)商的響應(yīng)，也得到了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎、副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇以及建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)辦主任聶梅生的贊賞。