在2000年年初的市政協(xié)會上我提出了一個提案，認為降低北京的房價應從政府做起。前幾天北京市公布了新的拆遷辦法，降低了舊城改造中的拆遷成本，但同時政府的發(fā)言人承認，這次拆遷政策的調整仍未能達到商品房價格降低的預期效果。

20世紀80年代中國的改革重點是農(nóng)村的土地和產(chǎn)品市場的開放，20世紀90年代的改革重點是生產(chǎn)要素市場和國家對企業(yè)管理權力的開放，2000年之后也許就到了對產(chǎn)權和資本市場的開放了，而中國商品房市場的建立與形成恰恰和產(chǎn)權與資本市場的開放相結合。

房屋既是生產(chǎn)和生活資料中的一部分，同時房屋作為特殊商品也是個人資產(chǎn)和資本的一部分，因此討論住房的價格就要兼顧其雙重的特性。

一般情況下開發(fā)商多數(shù)會首先從建房的成本和應取得的利潤來討論房價，消費者大多從個人的購買能力來衡量房價，政府則以能從土地中獲得多少地租盈余和維持社會穩(wěn)定的角度來判定房價，外來購買者則從能支付的成本和與原居住地的對比來選擇。如果所有的人都只從自己的角度出發(fā)，是不會找到共同點的。

我想，從投資者的角度出發(fā)（投資者并不都是開發(fā)商）來討論房價可能是基本前提（商品房是已排除了政府福利性補貼的一切房屋），因為如果投資者沒有最基本的投資回報，就不會有商品房的投資和建設，自然也就不存在房價的爭論了。

投資者進行商品房的建設，在于開發(fā)商在建設之前會預測到市場中相應的最低購買力能在扣除成本之后仍有最低的合理的投資利潤，如果市場的價格彈性大，一定會爭取獲得最高的投資利潤，而并非只在自己的成本上加一個固定的比例。如果利潤這個比例是被限定的，那么也許在成本增長時（如2000年第二季度鋼材價格上漲了約30%）就只能虧損了。

非開發(fā)商的個人投資者則從市場中的出租回報和增值潛力來確定房價，并不管開發(fā)商有多少利潤。如果所購房屋的租金剩余超過或大大超過了銀行的存款利率、債券利率等固定投資的水平，有些甚至超過了20~25年的抵押貸款還款的水平，那么這個房價一定是合理或過低的（房屋的供應量也一定是不足的）。通常當市場月租金相當于房價的1/120~1/100時，房價是合理的，不管個人的收入水平如何（中等收入水平以下的收入者在世界各國中都未成為商品房購房者的討論對象）。如果租金遠遠低于這個水平，就不會有人去購房了，人們都會擠入租房市場，迫使租金上漲。如果租金遠遠高于這個水平，那么必然會有更多的人去購房，從而租房市場小了，租金的水平也自然會反過來影響房價的波動。北京現(xiàn)有出租市場的租金使北京的房價仍有上升的空間。

經(jīng)濟學家常用人均國內生產(chǎn)總值或人均收入來衡量房屋的市場需求，但很難用國內生產(chǎn)總值來計算房價。通常人均國內生產(chǎn)總值在800美元以下的國家大多要解決的是居民基本生活條件的房荒問題（有地方?。?，人均國內生產(chǎn)總值在800~2 000美元之間的國家要解決的是房屋的增量問題（住得開和住得下），而人均國內生產(chǎn)總值在2 500美元以上的國家要解決的則是提高住房生活質量的問題（如每個居室的平均居住人口不大于1，室內有現(xiàn)代化設施等）。中國的人均國內生產(chǎn)總值雖然尚在800~1 000美元之間，但集中于不到3億的城鎮(zhèn)居民之中，人均國內生產(chǎn)總值相對大大提高了。因此中國的住房同時集中了三個住房發(fā)展階段的矛盾，要求提高住房質量（高檔房）、增量（擴大居住面積的中檔房）和解決貧困（人均6平方米以下）的問題同時出現(xiàn)于市場（終止福利分房、不能及時有計劃地提供廉租房和貨幣拆遷安置迫使低收入者進入商品房和經(jīng)濟適用房的購買市場），所以中國的房屋也以滿足了不同需求而形成了不同層次和差距極大的不同價格，但購買者卻無法脫離收入水平而跨越不同階段。

政府提出以戶年收入與房價比4~6倍的關系作為衡量房價的標準并非科學。因為歷來中國工薪階層的工資中就沒有加入住房消費的含量，同時國際上平衡計算工資與房價的基礎在于其他大件消費品如汽車、高檔電器設備（電視、冰箱、計算機等）也與房價有個平衡的關系。如果同比現(xiàn)在中國的房價并不高，價高的是汽車。美國人大約中位工資3~4年可購買一套住房，但一年的工資可購買3~4輛汽車；中國人的中位工資8~12年可購買一套住房，但并不能購買同樣多的汽車（美國購買一套房的平均價格可購買10輛中等車，中國購買一套房的平均價格最多能購買2~3輛中等車）。

房價最終將由市場來決定，同時會嚴格受到政府政策的影響，如土地出讓金的水平、稅費的水平、建筑定額的高低、材料的價格、土地的供應量、人均收入的水平等均會影響商品房的價格。比如上海對購房者個人所得稅的減免和其他交易稅費的減免約等于將每套住房的價格下降了6萬~10萬元（高低不等），因此也將曾經(jīng)高于1 200萬平方米的空置房壓縮到了不足400萬平方米的合理范圍。

近期全國的房價大都處于上調的過程，北京甲級寫字樓和出租公寓的價格也在大幅度上升，商品房的房價自然會隨著租金價格的上調而浮動。北京約有570萬平方米空置房和約600萬平方米的經(jīng)濟適用房，這在短期內會對穩(wěn)定房價起到重要作用，但并不排除好的項目的價格會上升。如果北京也采取上海的減免稅政策，北京的購房市場會在現(xiàn)有的基礎上擴大1~2倍，不但會消化空置還會加大投資。北京高品質項目的銷售率高于低品質項目的銷售率，這恰恰說明北京的購買能力在終止福利分房之后才剛剛開始顯露出來。如果一個城市的房價是在一路上升（不是暴漲），恰恰表現(xiàn)了這個城市的進步和經(jīng)濟的發(fā)展。如果一個城市的房價在一路下降，反倒成了怪事。因為土地資源是在不斷減少的，特別是中國可利用土地的貧乏更使得土地資源奇貴。人均收入的提高將使更多的人拿出更多的錢用于這一代和下一代的住房消費。按全國已售商品房15年的總量計算，大約只有2%~3%的城鎮(zhèn)家庭購買了商品房。我國家庭擁有商品房的數(shù)量距離國際上大多數(shù)國家普遍擁有私有住房量大于50%的比例還差得很遠。美國的總人口約等于中國的城鎮(zhèn)人口，但美國一年在住房消費上的總量（一二級市場合計）卻等于中國的國內生產(chǎn)總值。近幾年美國的房價仍在上升，中國的房價也一定會上升，中央城市化的政策必將推進房地產(chǎn)的加速發(fā)展。

（2000年6月）