定位錯誤的房地產(chǎn)政策

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當然有很多原因，但依筆者看，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導思想的嚴重失誤。簡單地說，在中國，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權”）則被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值，人們對其價格上漲有預期。開發(fā)商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去買房，從而一步一步地把房價逼向新高。要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但在中國，政府不僅沒有起到正面的作用，反而惡化這個局面，使得人們對房產(chǎn)價格上升的預期牢不可破。地方政府無視住房的社會功能，而只強調(diào)住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%—70%的基礎設施投資依賴于土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外，住房的社會功能的缺位更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的極度缺乏上。

綜觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權。經(jīng)濟因素當然很重要，房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀的社會政策構架內(nèi)進行的。

歐洲一些國家在早期也把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長來源，同樣產(chǎn)生了很多社會問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉型，住房政策尤其是公共住房政策越來越變成這些國家的社會政策的一部分。到今天，很多國家尤其是北歐國家，房地產(chǎn)完全屬于社會政策，對房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的考量已經(jīng)變得不那么重要。應當指出的是，那些把公共住房僅僅看成是對窮人的救濟的福利國家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

新加坡是亞洲社會房地產(chǎn)市場發(fā)展得最健康的國家。新加坡學習了歐洲公共住房的經(jīng)驗，又結合自己的國情，創(chuàng)造了獨一無二的公共住房制度。如果說在西方社會，公共住房主要是為了社會弱勢群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資的最為重要的一個環(huán)節(jié)。應當指出的是，新加坡的住房政策的指導思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。