周邊競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)

周邊在規(guī)劃一些大體量的購(gòu)物中心，比如中關(guān)村國(guó)際商城等，在未來(lái)將對(duì)金源MALL的消費(fèi)者產(chǎn)生截留或分流，對(duì)比后進(jìn)入者，先進(jìn)入市場(chǎng)者雖然具有先入優(yōu)勢(shì)，但也同時(shí)具有設(shè)施相對(duì)陳舊、理念相對(duì)落后、固定資本沉沒(méi)、消費(fèi)者喜新厭舊等劣勢(shì)，如何應(yīng)對(duì)未來(lái)新進(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)，是金源MALL未來(lái)將面臨的考驗(yàn)。

品牌的號(hào)召力和吸引力弱

金源MALL引入的主力店，大多數(shù)是國(guó)內(nèi)品牌，即使易初蓮花是外資背景，其在超市中也屬于第二陣營(yíng)。這說(shuō)明金源MALL在開(kāi)業(yè)前并沒(méi)有得到國(guó)際大牌的認(rèn)可。全是由國(guó)內(nèi)品牌或國(guó)際二線品牌組合而成的業(yè)態(tài)，其號(hào)召力和吸引力有限。特別是金源MALL一層的品牌號(hào)召力至今還沒(méi)有形成，包括五大主力店在內(nèi)，其所擁有的國(guó)際品牌較少，沒(méi)有發(fā)揮場(chǎng)地的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及品牌優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有形成品牌的強(qiáng)大匯聚力和帶動(dòng)力。

美國(guó)的MALL OF AMRICAN本身已經(jīng)注冊(cè)為一個(gè)商標(biāo)，并通過(guò)收購(gòu)形成了一系列獨(dú)有的品牌。但金源MALL目前只是考慮出租和生存問(wèn)題，還根本沒(méi)有余力去系統(tǒng)策劃自主品牌等長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展問(wèn)題。金源MALL至今也沒(méi)有打造自主品牌的計(jì)劃，這不利于形成絕對(duì)差異化，后期的競(jìng)爭(zhēng)力將受影響。

旅游市場(chǎng)的潛力挖掘不夠

金源MALL的主要劣勢(shì)是本身景觀因素不多，而且大部分品牌都能在外地找到，沒(méi)有形成絕對(duì)的亮點(diǎn)。金源MALL盡管靠近香山、頤和園、八大處，而且主力店燕莎隸屬于首旅集團(tuán)，但本身具備的旅游資源優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有得到很好的發(fā)掘。對(duì)于這一點(diǎn)，筆者還將在本書(shū)的《文化地產(chǎn)》一章中有更深入的論述。

團(tuán)購(gòu)、貴賓卡市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度不夠

MALL作為大型商業(yè)設(shè)施，其重要的一個(gè)銷售和利潤(rùn)來(lái)源就是團(tuán)購(gòu)的大客戶。但金源MALL在這方面還有很大的差距。比如在2005年上半年，金源燕莎共發(fā)行了團(tuán)購(gòu)卡5 000張，但總共才形成1 000萬(wàn)元的銷售額，平均每個(gè)團(tuán)購(gòu)卡才2 000元，顯然是有待于挖掘。

業(yè)態(tài)調(diào)整過(guò)于頻繁

根據(jù)金源MALL中小租戶的反饋，租金對(duì)中小經(jīng)營(yíng)者壓力普遍較大，不斷有小品牌關(guān)張調(diào)整，業(yè)態(tài)每年的調(diào)整率近20%。顯然，這一調(diào)整率偏大，較頻繁的關(guān)閉開(kāi)張，將會(huì)給經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)信心和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍帶來(lái)不利影響。

業(yè)態(tài)的比例沒(méi)有準(zhǔn)確地進(jìn)行界定

金源MALL在事先并沒(méi)有對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，而是根據(jù)后期五大主力商家（燕莎、貴友、居然之家、易初蓮花和國(guó)美）的簽約面積來(lái)確定各業(yè)態(tài)的相對(duì)比例。因此，金源MALL不可避免地在業(yè)態(tài)上出現(xiàn)重復(fù)，需要在后期進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。

根據(jù)筆者的測(cè)算，金源MALL目前的業(yè)態(tài)分布比例為

零售∶娛樂(lè)休閑∶餐飲∶公共服務(wù)及其他等于42∶21∶15∶22。目前國(guó)際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布為，購(gòu)物占30%～35%，餐飲企業(yè)占20%～25%，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占30%～40%。根據(jù)胡寶哲博士在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為39 5公頃，南北長(zhǎng)1 200米，東西寬500～600米，銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下：零售∶餐飲∶文化休閑∶娛樂(lè)等于42 8∶26 1∶22 2∶8 9（即零售只占40%，其余占到60%）。

再根據(jù)中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)對(duì)全國(guó)二十多條著名商業(yè)街的調(diào)查數(shù)據(jù)，著名商業(yè)街的商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布比例大致為購(gòu)物占50%左右，餐飲業(yè)占20%左右，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占30%左右。

對(duì)照以上比例可知餐飲比例要占到20%～25%，文化娛樂(lè)比例要占到30%左右。

在金源MALL中，餐飲和娛樂(lè)休閑的比例均偏小，需提高比例，以進(jìn)一步突出娛樂(lè)休閑交際的風(fēng)格。

從目前招商調(diào)整的實(shí)際結(jié)果來(lái)看，金源MALL提高了娛樂(lè)、休閑和餐飲的比例，其中娛樂(lè)、休閑、餐飲的比重比最初上升了約10%。

停車場(chǎng)和交通問(wèn)題

根據(jù)我們的實(shí)地測(cè)算，平時(shí)金源MALL立體停車場(chǎng)的使用率較低，靠近居然之家附近的地面停車場(chǎng)使用率也較低，僅為30%，燕莎主力店和貴友主力店樓前樓后的地面停車場(chǎng)則顯得擁擠。三環(huán)以內(nèi)過(guò)來(lái)的駕車者主要停在MALL的東面和前樓；而從西四環(huán)上過(guò)來(lái)的駕車者多停在樓后。根據(jù)停車場(chǎng)實(shí)際使用率調(diào)查結(jié)果，MALL樓后的停車場(chǎng)一般較為擁擠，這部分車大部分是從西四環(huán)過(guò)來(lái)的，說(shuō)明駕車者喜歡走人車流相對(duì)較少的四環(huán)線。

這一事實(shí)揭示出：