國有土地上房屋征收理論與實務研究：基于司法案例和深圳實踐

目錄

引言

第一章房屋征收基本理論

一、房屋征收中的“權”

（一）房屋征收中的基本權利——憲法意義上的私有財產(chǎn)權

（二）房屋征收中的公權力

（三）房屋征收中的私權利

二、房屋征收中的“理”

（一）征收權的法理基礎

（二）財產(chǎn)權容讓和合理補償?shù)姆ɡ砘A

（三）征收權和私人財產(chǎn)權的行使界限

第二章行政法規(guī)從“拆遷”到“征收”的變遷

一、“房屋拆遷”——制度的異化

（一）法律關系的不清晰

（二）不知情下的權利喪失

（三）安置協(xié)議的商談的“虛置”

（四）糾紛解決機制的扭曲

二、“房屋征收”——征收的應有之義

（一）基本概念的優(yōu)化

（二）清晰的法律關系和物權變動模式

（三）程序控制的強化

（四）補償機制的明確

（五）救濟制度的完善

第三章深圳房屋征收制度發(fā)展沿革

一、深圳房屋征收制度的起步（1980~1988年）

（一）《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》（1981年廣東省人大常委會第6號公告，已廢止）

（二）《深圳經(jīng)濟特區(qū)農村社員建房用地的暫行規(guī)定》（深府〔1982〕185號，已廢止）、《深圳市人民政府關于進一步加強深圳特區(qū)農村規(guī)劃工作的通知》（深府〔1986〕411號）、《深圳市人民政府關于加強特區(qū)內已劃紅線用地管理的通知》（深府〔1987〕368號，已廢止）

（三）《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》（1987年廣東省第六屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過，已廢止）

二、深圳房屋征收制度的形成（1989~1993年）

（一）《深圳市人民政府關于深圳經(jīng)濟特區(qū)征地工作的若干規(guī)定》（深府〔1989〕7號，已廢止）、《深圳經(jīng)濟特區(qū)征地拆遷補償辦法》（已廢止）、《關于深圳經(jīng)濟特區(qū)農村城市化的暫行規(guī)定》（1992年中共深圳市委、深圳市政府）

（二）《深圳市房屋拆遷管理辦法》（深府〔1991〕225號，已廢止）

三、深圳土地房屋征收制度的發(fā)展（1993~2005年）

（一）《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》（深府〔1993〕283號）、《關于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的意見》（深發(fā)〔2003〕15號）、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）

（二）《深圳市土地征用與收回條例》（深圳市人民代表大會常務委員會公告第82號，已被修改）、《深圳市征用土地實施辦法》（深圳市人民政府令第121號）

四、深圳房屋征收制度的發(fā)展（2006~2015年）

（一）《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（深圳市人民政府令第161號，已廢止）

（二）《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第248號，已被修改）的發(fā)布

（三）《深圳市人民政府關于推進土地整備工作的若干意見》（深府〔2011〕102號）、《深圳市土地整備資金管理暫行辦法》（深府辦〔2012〕22號，已廢止）、《關于優(yōu)化土地整備項目管理工作機制的暫行措施》（深府辦函〔2013〕147號，已廢止）

（四）《深圳市原農村集體經(jīng)濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號）、《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》（深府辦〔2013〕1號）、《關于征地安置補償和土地置換若干規(guī)定（試行）》（深府〔2015〕81號）

五、深圳房屋征收制度的完善（2016年至今）

（一）《〈關于征地安置補償和土地置換的若干規(guī)定（試行）〉實施細則》（深規(guī)土規(guī)〔2016〕1號，已廢止）

（二）《深圳市人民政府關于修改〈深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）〉的決定》（深圳市人民政府令第292號）

（三）《深圳市人民政府關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》（深府函〔2016〕306號）

（四）《關于征（轉）地安置補償和土地置換的若干規(guī)定》（征求意見稿）

（五）《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（深圳市第六屆人民代表大會常務委員會公告第228號）

第四章深圳房屋征收實操流程研究——基于現(xiàn)行立法的應然視角

一、房屋征收決定

（一）房屋征收前提條件

（二）房屋征收前期準備

（三）房屋征收補償方案制定

（四）房屋征收社會穩(wěn)定風險評估

（五）房屋征收補償費用

（六）房屋征收決定批準和公告

二、房屋征收的補償與安置的前期準備工作

（一）房屋征收補償范圍及方式

（二）房屋征收補償對象確認

（三）房屋補償客體確認

（四）房屋征收評估

（五）房屋征收測繪

三、房屋征收的補償與安置的實施

（一）房屋征收補償協(xié)議

（二）房屋征收補償決定

四、房屋征收的強制執(zhí)行

（一）申請強制執(zhí)行的依據(jù)

（二）強制執(zhí)行的實施

（三）違法強制執(zhí)行問題

第五章深圳房屋征收與補償實踐問題研究

一、深圳房屋征收補償中的“原村民”問題

（一）“原村民”的時代背景

（二）“原村民”居住權利的保障

（三）“原村民”房屋征收補償權益標準問題

（四）深圳“原村民一戶一棟”實踐問題

（五）關于“原村民”問題的相關建議

二、特殊補償客體問題

（一）祖屋

（二）不可移動文物

（三）宅基地

三、權屬核查需要注意的問題

（一）“分棟”問題

（二）補償面積核查

（三）房屋建設時間核查

（四）補償對象核查

（五）補償客體用途核查

（六）無主房屋確權問題

（七）被補償人取得國（境）外身份后的身份信息核查問題

（八）土地權屬核查

（九）國有土地上私宅合法性核查

四、征轉土地歷史遺留問題

五、關于房屋征收模式的探討

六、被征收房屋上的租賃關系相關問題

（一）房屋征收中的承租人

（二）合法使用人的補償內容

（三）符合規(guī)定的合法使用人

（四）搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)費、裝修裝飾補償費歸屬分析

結語

參考文獻