物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書

第一章物業(yè)服務(wù)合同
1.物業(yè)公司作出的公開承諾可以作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分嗎？ 001
2.在物業(yè)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有哪些義務(wù)？ 003
3.業(yè)主在房屋上為他人設(shè)立居住權(quán)的，物業(yè)有知情權(quán)嗎？ 005
4.物業(yè)公司可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給他人嗎？ 007
5.物業(yè)服務(wù)合同到期后繼續(xù)履行的，物業(yè)有權(quán)隨時(shí)解除合同嗎？ 009
6.物業(yè)公司要求入住業(yè)主必須簽訂物業(yè)管理協(xié)議后才能拿到鑰匙，這合法嗎？ 010

第二章前期物業(yè)管理
7.對(duì)于業(yè)主而言，開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有約束力？ 013
8.開發(fā)商是否可以委托自己的子公司擔(dān)任前期物業(yè)服務(wù)公司？ 015
9.業(yè)主大會(huì)可以解聘前期物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿的物業(yè)服務(wù)公司嗎？ 017
10.前期物業(yè)服務(wù)公司被解聘后，拒絕退出的可能會(huì)受到何種處罰？ 019
11.物業(yè)公司中標(biāo)后，開發(fā)商不與其簽訂合同的，物業(yè)公司可以要求賠償嗎？ 021

第三章物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用
12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律依據(jù)是什么？ 024
13.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管由誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 026
14.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做到收費(fèi)公示？ 028
15.物業(yè)服務(wù)費(fèi)有哪些收費(fèi)形式？ 030
16.對(duì)于沒(méi)有賣出的房子，開發(fā)商是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 032
17.酬金制模式下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于誰(shuí)所有？ 033
18.物業(yè)公司向業(yè)主代收其他費(fèi)用時(shí)，可以收取相應(yīng)服務(wù)的手續(xù)費(fèi)嗎？ 035
19.小區(qū)公共電費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納嗎？ 037
20.物業(yè)合同范圍外的服務(wù)如何確定收費(fèi)？ 038
21.物業(yè)服務(wù)支出的具體內(nèi)容有哪些？ 040
22.物業(yè)公司能否將外墻大修費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)支出？ 042
23.物業(yè)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和具體內(nèi)容有哪些？ 043
24.物業(yè)公司應(yīng)如何展示其物業(yè)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)？ 045
25.物業(yè)公司需要提前多長(zhǎng)時(shí)間公示上調(diào)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 047
26.閑置房屋可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？ 048
27.房屋因質(zhì)量問(wèn)題漏水，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？ 050
28.業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)工作人員不滿意而拒交物業(yè)費(fèi)的行為是否合法？ 051
29.租戶不交納物業(yè)費(fèi)，房東是否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 053
30.物業(yè)服務(wù)合同到期而物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主需要支付物業(yè)費(fèi)嗎？ 055
31.物業(yè)公司能否以停電的方式催交物業(yè)費(fèi)？ 057
32.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司能否未經(jīng)催要直接起訴？ 058

第四章物業(yè)管理服務(wù)與設(shè)施維護(hù)
33.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)事項(xiàng)？ 061
34.住戶購(gòu)買房屋并已經(jīng)入住，但尚未辦理過(guò)戶手續(xù)的，物業(yè)是否可以拒絕為其服務(wù)？063
35.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身器材進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)？ 065
36.物業(yè)公司未及時(shí)處理業(yè)主的報(bào)修申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 067
37.物業(yè)公司是否能對(duì)違反業(yè)主規(guī)章的行為進(jìn)行罰款？ 068
38.物業(yè)公司是否有義務(wù)幫業(yè)主代收快遞？ 070
39.專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 072
40.小區(qū)內(nèi)的觀賞性設(shè)施可以使用專項(xiàng)維修資金維修嗎？ 074
41.業(yè)主大會(huì)未成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何決定是否使用專項(xiàng)維修資金？ 076
42.業(yè)主將房屋轉(zhuǎn)賣后，其交納的專項(xiàng)維修資金是否應(yīng)當(dāng)退回？ 078

第五章小區(qū)公共部分管理
43.物業(yè)可以隨意將小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)改造為停車場(chǎng)嗎？ 080
44.在小區(qū)內(nèi)共有部分投放廣告所得的收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？ 082
45.小區(qū)內(nèi)設(shè)有電梯，物業(yè)公司卻不開放使用，是否合法？ 084
46.業(yè)主是否能擅自將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房？ 086
47.業(yè)主占用樓道堆放雜物，物業(yè)公司怎么辦？ 088
48.物業(yè)公司疏通消防通道時(shí)損壞業(yè)主違規(guī)停放在消防通道的車輛，是否需要賠償？090
49.在小區(qū)公共道路上的停車位，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于誰(shuí)？ 092

第六章裝修與違章搭建管理
50.裝修房屋前必須通知物業(yè)嗎？ 095
51.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議是什么？主要包括哪些內(nèi)容？ 097
52.物業(yè)公司能否要求業(yè)主使用指定裝修公司進(jìn)行裝修？ 099
53.物業(yè)可以在業(yè)主裝修時(shí)強(qiáng)行要求業(yè)主交納押金嗎？ 101
54.業(yè)主在自己家中安裝“震樓神器”，物業(yè)有權(quán)制止嗎？ 103
55.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)能否擅自對(duì)業(yè)主實(shí)施懲罰措施？ 105
56.業(yè)主可以隨意將陽(yáng)臺(tái)改成廚房嗎？ 107
57.業(yè)主能否在承重墻上額外開窗？ 109
58.業(yè)主是否能將房屋的節(jié)能設(shè)施拆除？ 110
59.認(rèn)為原有暖氣片影響家裝風(fēng)格，是否能將其拆除更改位置？ 112
60.業(yè)主在裝修時(shí)是否可以更改家中的燃?xì)夤艿溃? 114
61.裝修工人是否能在室內(nèi)使用電焊？ 117
62.在房屋中搭建儲(chǔ)物閣樓的行為違法了嗎？ 119
63.裝修時(shí)在非承重外墻上開窗以開闊視野，違法嗎？ 121
64.業(yè)主擅自在大樓外墻安裝晾衣架，物業(yè)公司進(jìn)行制止是否有法律依據(jù)？ 123
65.業(yè)主違反業(yè)主規(guī)約在頂樓安裝太陽(yáng)能熱水器的，物業(yè)是否有權(quán)進(jìn)行阻止？ 125
66.業(yè)主在自家花園搭建違章建筑，物業(yè)公司能否直接將其拆除？ 127
67.業(yè)主打通陽(yáng)臺(tái)外墻私建玻璃房，物業(yè)公司是否能對(duì)其提起訴訟？ 129

第七章物業(yè)安保管理
68.小區(qū)保安隨意讓社會(huì)人員進(jìn)出小區(qū)，導(dǎo)致人身傷害事件發(fā)生，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 132
69.業(yè)主在家中遭人殺害，物業(yè)在已盡管理職責(zé)的情況下還需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 134
70.保安看到業(yè)主被人毆打而未進(jìn)行制止，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 136
71.保安擅自闖入業(yè)主家中給業(yè)主造成驚嚇，物業(yè)公司是否需要對(duì)此負(fù)責(zé)？ 138
72.物業(yè)禁止住戶安裝防盜窗，住戶家中失竊，物業(yè)是否需要擔(dān)責(zé)？ 140

第八章物業(yè)管理范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損害
73.業(yè)主未按規(guī)定停放電瓶車，電瓶車著火給其他業(yè)主造成損害的，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？142
74.物業(yè)是否需要對(duì)相鄰業(yè)主之間發(fā)生的侵權(quán)行為負(fù)責(zé)？ 144
75.物業(yè)公司對(duì)管道疏于維護(hù)，導(dǎo)致住戶家中漏水，應(yīng)當(dāng)賠償嗎？ 146
76.業(yè)主裝修導(dǎo)致鄰居墻面受損，物業(yè)疏于管理的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 148
77.業(yè)主家漏水導(dǎo)致電路故障，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 150
78.業(yè)主擅自封堵排水口給他人造成損失的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 152
79.業(yè)主車位被他人占用，將車停放至公共車位后車被劃傷，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償？153

第九章物業(yè)管理范圍內(nèi)的人身傷害
80.高空墜物致業(yè)主受傷的，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 156
81.因樓道設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致住戶摔傷的，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？ 158
82.因電梯事故致人受傷時(shí)，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任？ 160
83.住戶被小區(qū)內(nèi)堆放的建筑垃圾絆倒摔傷的，物業(yè)公司需要賠償嗎？ 162
84.業(yè)主違反規(guī)定在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹導(dǎo)致事故時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 164
85.物業(yè)公司在業(yè)主群內(nèi)指名道姓批評(píng)業(yè)主，是否侵犯業(yè)主的名譽(yù)權(quán)？ 166
86.物業(yè)公司未隱去業(yè)主私密信息便將對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的起訴書在小區(qū)內(nèi)公開，是否侵犯業(yè)主權(quán)利？167
87.物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將業(yè)主的個(gè)人情況透露給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，違法嗎？ 169
88.物業(yè)公司在公共區(qū)域安裝攝像頭后未進(jìn)行檢查，導(dǎo)致業(yè)主私人生活被拍攝，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？171
89.物業(yè)公司為催收物業(yè)費(fèi)，半夜打電話騷擾業(yè)主的，侵犯了業(yè)主的什么權(quán)利？ 173

第十章業(yè)主組織及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)
90.業(yè)主大會(huì)的決議業(yè)主必須遵守嗎？ 176
91.業(yè)主委員會(huì)是否可以擅自另聘物業(yè)公司？ 178
92.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定解除物業(yè)服務(wù)合同嗎？ 180
93.除了自己的住宅以外，業(yè)主還對(duì)小區(qū)內(nèi)哪些部分享有權(quán)利？ 183
94.業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)是否可以決定其成員的去留？ 185
95.召開業(yè)主大會(huì)需要經(jīng)過(guò)怎樣的法定程序？ 187

第十一章物業(yè)管理從業(yè)人員管理
96.從事物業(yè)管理工作，需要持證上崗嗎？ 190
97.物業(yè)公司最遲要在多久內(nèi)與新員工簽訂勞動(dòng)合同？ 191
98.物業(yè)公司可以與員工簽訂競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議嗎？ 193
99.勞務(wù)派遣人員的培訓(xùn)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 195
100.勞務(wù)派遣人員侵權(quán)的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 197
101.對(duì)于物業(yè)公司中的勞務(wù)派遣安保人員，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)發(fā)工資？ 199
102.物業(yè)公司與員工約定，因病等自身原因不能工作的，勞動(dòng)合同自動(dòng)解除，是否有效？ 201
103.物業(yè)公司可以與工作懈怠的懷孕女職工解除勞動(dòng)合同嗎？ 203
104.物業(yè)公司拖欠職工工資的，將會(huì)承擔(dān)何種法律責(zé)任？ 206
105.經(jīng)勞動(dòng)者同意，物業(yè)公司不為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)的，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)法律責(zé)任？209
106.物業(yè)公司的保安在執(zhí)行工作任務(wù)期間被他人打傷的，是否可以認(rèn)定為工傷？211