土地增值稅清算全流程操作實務(wù)與案例（第二版）

目 錄

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第1章 　土地增值稅基本政策規(guī)定　
1.1　土地增值稅基本要素政策　
問題1-1-1 　 土地增值稅的納稅義務(wù)人、征稅對象及納稅義務(wù)如何確定？　
問題1-1-2 　 納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？　
問題1-1-3 　 未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的行為如何確定納稅義務(wù)？　
問題1-1-4 　 土地增值稅政策中的“贈與”行為包括哪些具體情形？　
問題1-1-5 　 確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？　
問題1-1-6 　 計算增值額的扣除項目有哪些？　
問題1-1-7 　 土地增值稅的稅率如何確定？　
問題1-1-8 　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何填寫土地增值稅納稅申報表？
1.2　土地增值稅征免政策　
問題1-2-1 　 哪些情形下可以免征土地增值稅？　
問題1-2-2 　 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)如何劃分？　
問題1-2-3 　 企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？　
問題1-2-4 　 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時是否征收土地增值稅？　
問題1-2-5 　 在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房的如何免征土地增值稅？　
問題1-2-6 　 企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源的如何免征土地增值稅？　
問題1-2-7 　 合作建房轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的是否征收土地增值稅？　
問題1-2-8 　 對整體改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？　
問題1-2-9 　 改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報繳納土地增值稅時，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”如何扣除？　
問題1-2-10 　 企業(yè)合并時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？　
問題1-2-11 　 企業(yè)分設(shè)時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？　
問題1-2-12 　 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？　
問題1-2-13 　 納稅人以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否繳納土地增值稅？　
問題1-2-14 　 納稅人與關(guān)聯(lián)方之間的交易如何處理？　
1.3　土地增值稅預(yù)征政策　
問題1-3-1 　 在什么情況下可以預(yù)征土地增值稅？　
問題1-3-2 　 預(yù)征土地增值稅的收入如何確定？　
問題1-3-3 　 預(yù)征土地增值稅是否包括非直接銷售（視同銷售）收入？　
問題1-3-4 　 如何確定土地增值稅預(yù)征率？　
問題1-3-5 　 如何確定預(yù)征土地增值稅的計稅依據(jù)？　
問題1-3-6 　 不預(yù)征土地增值稅的情形有哪些？　
問題1-3-7 　 未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的是否加收滯納金？　
問題1-3-8 　 如何填寫土地增值稅預(yù)征納稅申報表？　
1.4　土地增值稅核定征收政策　
問題1-4-1 　 在什么情形下可以核定征收土地增值稅？　
問題1-4-2 　 核定征收土地增值稅的流程是如何確定的？　
問題1-4-3 　 如何確定核定征收的收入？　
問題1-4-4 　 如何確定核定征收的扣除項目金額？　
問題1-4-5 　 如何確定核定征收率？　
1.5　土地增值稅稅收征管及稅務(wù)審核政策　
問題1-5-1 　 如何進(jìn)行項目的日常管理（管理跟蹤過程中獲取的資料）？　
問題1-5-2 　 稅務(wù)機關(guān)是否可以購買清算審核服務(wù)？　
問題1-5-3 　 稅務(wù)機關(guān)清算審核方式包括哪些形式？　
問題1-5-4 　 如何處理稅務(wù)機關(guān)清算審核與稅務(wù)稽查的協(xié)調(diào)問題？　
1.6　土地增值稅清算鑒證基本規(guī)定　
問題1-6-1 　 納稅人是否可以委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算？　
問題1-6-2 　 清算中的法律責(zé)任如何確定？　
問題1-6-3 　 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象包括哪些資料？
問題1-6-4 　 稅務(wù)師事務(wù)所開展鑒證業(yè)務(wù)時鑒證人應(yīng)當(dāng)要求委托人如實提供哪些資料？　
問題1-6-5 　 土地增值稅清算鑒證時相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)處理的基本原則是什么？　
問題1-6-6 　 鑒證人在審核鑒證過程中可以終止鑒證的情形有哪些？　
附　錄　
附錄1-1 　 土地增值稅納稅申報表（二）　
附錄1-2 　 土地增值稅納稅申報表（一）　
附錄1-3 　 土地增值稅納稅申報表（五）　
附錄1-4 　 土地增值稅納稅申報表（七）　
附錄1-5 　 土地增值稅項目登記表　
第2章 　土地增值稅清算之前期準(zhǔn)備工作　
2.1　清算前期鑒證審計業(yè)務(wù)操作流程　
問題2-1-1 　 稅務(wù)師事務(wù)所接受委托時需要做哪些準(zhǔn)備工作？　
問題2-1-2 　 如何判斷項目是否達(dá)到清算條件？　
問題2-1-3 　 如何判斷項目“可要求進(jìn)行土地增值稅清算”？　
問題2-1-4 　 如何確定清算單位？　
問題2-1-5 　 如何取得清算通知書？　
問題2-1-6 　 清算申報包括哪些資料？　
2.2　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)鑒證規(guī)定　
問題2-2-1 　 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？　
問題2-2-2 　 鑒證人在正式接受委托前應(yīng)當(dāng)了解企業(yè)（被鑒證人）的哪些情況？　
問題2-2-3 　 鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后應(yīng)辦理什么手續(xù)？　
問題2-2-4 　 鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)后在前期準(zhǔn)備中要關(guān)注哪些內(nèi)容？　
問題2-2-5 　 土地增值稅清算鑒證時對相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)的處理應(yīng)掌握哪些基本原則？　
問題2-2-6 　 從事清算鑒證業(yè)務(wù)時要取得哪些證據(jù)？　
問題2-2-7 　 稅務(wù)師事務(wù)所在開展清算鑒證業(yè)務(wù)時應(yīng)充分關(guān)注哪些事項？　
問題2-2-8 　 稅務(wù)師事務(wù)所在開展清算鑒證業(yè)務(wù)時如何確定可售建筑面積？　
2.3　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)涉稅政策　
問題2-3-1 　 什么是土地增值稅清算？　
問題2-3-2 　 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的要具備哪些條件？　
問題2-3-3 　 稅務(wù)機關(guān)可要求進(jìn)行清算的條件有哪幾項？　
問題2-3-4 　 企業(yè)應(yīng)在什么時間內(nèi)辦理應(yīng)進(jìn)行清算的手續(xù)？　
問題2-3-5 　 企業(yè)應(yīng)在什么時間辦理可要求進(jìn)行清算的手續(xù)？　
問題2-3-6 　 稅務(wù)機關(guān)在日常管理中發(fā)現(xiàn)可要求企業(yè)進(jìn)行清算的如何處理？　
問題2-3-7 　 各地稅務(wù)機關(guān)如何確定土地增值稅的清算單位？　
問題2-3-8 　 企業(yè)清算申報時應(yīng)提供哪些清算資料？　
問題2-3-9 　 開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積如何確定？　
2.4　土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)稅務(wù)審核政策　
問題2-4-1 　 稅務(wù)機關(guān)在審核清算資料時要注意哪些問題？　
問題2-4-2 　 稅務(wù)機關(guān)收到企業(yè)清算資料時如何處理？　
問題2-4-3 　 企業(yè)未按規(guī)定提供相關(guān)資料的如何處理？　
問題2-4-4 　 稅務(wù)機關(guān)如何對企業(yè)報送的清算申報資料進(jìn)行審核？審核時間是如何規(guī)定的？　
問題2-4-5 　 稅務(wù)機關(guān)如何對清算單位的確定進(jìn)行審核？　
問題2-4-6 　 稅務(wù)機關(guān)如何對不同類型房地產(chǎn)增值額、增值率的計算進(jìn)行審核？　
附 錄　涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書　
第3章 　土地增值稅清算之確定清算收入　
3.1　清算收入確定鑒證審計業(yè)務(wù)操作流程　
問題3-1-1 　 如何確定清算收入？
問題3-1-2 　 清算申報房地產(chǎn)的類型有哪些？　
問題3-1-3 　 如何確定清算項目建筑面積？
問題3-1-4 　 如何審核銷售（收入）合同？　
問題3-1-5 　 房屋售價偏低的審計時如何處理？　
問題3-1-6 　 如何審計確定視同銷售（非直接銷售）收入？　
問題3-1-7 　 如何審計確定企業(yè)為促銷給予的價格折扣？　
問題3-1-8 　 如何審計確定精裝修房屋收入？　
問題3-1-9 　 如何審計確定“代收費用”收入？　
問題3-1-10 　 如何審計確認(rèn)土地增值稅計稅收入？　
問題3-1-11 　 如何審計確定營改增前、后應(yīng)稅收入？　
問題3-1-12 　 如何以收款口徑核對計稅收入？　
3.2　清算收入鑒證規(guī)定　
問題3-2-1 　 收入審核包括哪些基本程序和方法？　
問題3-2-2 　 如何審核鑒證收入確認(rèn)的正確性？　
問題3-2-3 　 如何審核鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入？　
問題3-2-4 　 如何對售房時代收的各項費用進(jìn)行鑒證？　
問題3-2-5 　 鑒證人開展鑒證業(yè)務(wù)時，如何關(guān)注關(guān)聯(lián)交易、大額往來款？　
問題3-2-6 　 納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格終止鑒證后，鑒證人又另行受托鑒證的，房地產(chǎn)收入如何確認(rèn)？　
問題3-2-7 　 運用截止性測試確認(rèn)收入真實性和準(zhǔn)確性包括哪些內(nèi)容？　
3.3　土地增值稅清算收入確定涉稅業(yè)務(wù)相關(guān)政策　
問題3-3-1 　 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何確定土地增值稅清算收入（收入的范圍）？　
問題3-3-2 　 確認(rèn)清算收入時開具發(fā)票與未開具發(fā)票的如何處理？　
問題3-3-3 　 銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致的如何處理？
問題3-3-4 　 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等各項非直接銷售的如何確定收入？　
問題3-3-5 　 企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？　
問題3-3-6 　 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低包括哪些情形？　
問題3-3-7 　 哪些情形下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格即使明顯偏低，也可視為有正當(dāng)理由？　
問題3-3-8 　 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的如何處理？　
問題3-3-9 　 項目跨越營改增節(jié)點的土地增值稅應(yīng)稅收入如何計算？　
問題3-3-10 　 關(guān)于收取的外幣收入如何折合人民幣？　
問題3-3-11 　 售后返租涉及的利益讓渡如何確認(rèn)計稅收入？　
問題3-3-12 　 企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？　
問題3-3-13 　 對企業(yè)按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用如何處理？　
問題3-3-14 　 支付的代銷費、包銷費等費用是否可以抵減清算收入？　
問題3-3-15 　 向購買方附贈同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中的車庫（位）或其他開發(fā)產(chǎn)品如何處理？　
問題3-3-16 　 讓渡無產(chǎn)權(quán)的車庫（車位）、儲藏室等使用權(quán)如何確認(rèn)清算收入？　
3.4　土地增值稅清算收入確定業(yè)務(wù)的稅務(wù)審核方式　
問題3-4-1 　 清算收入審核包括哪些內(nèi)容？　
問題3-4-2 　 清算收入有哪些基本的審核方法和審核資料？　
問題3-4-3 　 對非直接銷售房地產(chǎn)的收入有哪些基本的審核方法和原則？　
附　錄　
附錄3-1 　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表 　
附錄3-2 　與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表 　
第4章 　土地增值稅清算之扣除項目金額的確定及審核　
4.1　鑒證審計之扣除項目分類　
……
4.2　鑒證審計之審核方式　
……
4.3　鑒證審計之不同清算項目扣除金額的分配　
……
4.4　鑒證審計之同一清算項目中的成本分配業(yè)務(wù)　
……
4.5　鑒證審計之扣除項目鑒證規(guī)定　
……
4.6　稅收政策之成本扣除項目的基本規(guī)定　
……
4.7　稅收政策之取得土地使用權(quán)支付成本扣除政策　
……
4.8　稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除政策　
……
4.9　稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除政策　
……
4.10　稅收政策之與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除政策　
……
4.11　稅收政策之其他各項扣除規(guī)定　
……
4.12　稅收政策之清算扣除項目稅務(wù)審核
……
附　錄　
……
第5章 　土地增值稅清算之清算稅款計算及后續(xù)處理　
5.1　清算稅款計算與申報流程
……
5.2　土地增值稅清算鑒證政策　
……
5.3　土地增值稅清算及稅務(wù)機關(guān)審核政策　
……
5.4　土地增值稅清算后稅收政策　
……
5.5　土地增值稅清算綜合案例　
……
附錄　
……
第6章 　單獨出售土地、舊房及購買在建工程再開發(fā)的土地增值稅業(yè)務(wù)　
6.1　轉(zhuǎn)讓舊房業(yè)務(wù)　
……
6.2　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)業(yè)務(wù)　
……
6.3　在建工程土地增值稅政策　
……
附　錄　
……
第7章 　土地增值稅清算檢查業(yè)務(wù)　
7.1　預(yù)征、核定征收檢查及相關(guān)延伸檢查　
……
7.2　涉及收入確定的檢查　
……
7.3　涉及成本費用的檢查　
……