房地產項目管理全案

第 1章 流程與流程管理
1．1　流程………………………………………………………………………………001
1．1．1　流程的定義…………………………………………………………………001
1．1．2　流程的分類…………………………………………………………………002
1．1．3　流程的層級…………………………………………………………………003
1．2　流程管理…………………………………………………………………………004
1．2．1　流程管理的含義分析………………………………………………………004
1．2．2　流程管理的目標分析………………………………………………………005
1．2．3　流程管理工作的三個層級…………………………………………………005
1．3　流程管理工作的開展……………………………………………………………006
1．3．1　項目啟動……………………………………………………………………006
1．3．2　識別流程……………………………………………………………………007
1．3．3　構建流程清單………………………………………………………………008
1．3．4　評估流程重要程度…………………………………………………………008
1．3．5　完善體系框架………………………………………………………………009
1．3．6　進行流程設計………………………………………………………………009
1．3．7　發(fā)布、實施與檢查…………………………………………………………019
1．4　流程執(zhí)行章程設計………………………………………………………………025
1．4．1　配套制度設計………………………………………………………………025
1．4．2　輔助方案設計………………………………………………………………029
1．4．3　文書設計……………………………………………………………………031
1．4．4　表單設計……………………………………………………………………032
1．5　流程診斷與優(yōu)化…………………………………………………………………033
1．5．1　流程診斷分析………………………………………………………………033
1．5．2　流程優(yōu)化的注意事項………………………………………………………035
1．5．3　流程優(yōu)化程序………………………………………………………………036
1．5．4　流程優(yōu)化ESIA法……………………………………………………………036
1．6　流程再造…………………………………………………………………………038
1．6．1　流程再造的核心……………………………………………………………038
1．6．2　流程再造的基礎……………………………………………………………038
1．6．3　流程再造的程序……………………………………………………………039
1．6．4　流程再造的技巧……………………………………………………………040
第 2章 房地產項目市場調研、競爭分析與投資立項管理
2．1 房地產項目市場調研、競爭分析與投資立項管理流程設計……042
2．1．1 流程目的說明………………………………………………………………042
2．1．2 流程結構設計………………………………………………………………042
2．2 項目市場調研流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………043
2．2．1 項目市場調研流程設計……………………………………………………043
2．2．2 項目市場調研執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………044
2．3 項目競爭分析流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………047
2．3．1 項目競爭分析流程設計……………………………………………………047
2．3．2 項目競爭分析執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………048
2．4 項目定位流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………………050
2．4．1 項目定位流程設計…………………………………………………………050
2．4．2 項目定位執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………051
2．5 項目決策流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………………053
2．5．1 項目決策流程設計…………………………………………………………053
2．5．2 項目決策執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………054
2．6 項目立項流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………………056
2．6．1 項目立項流程設計…………………………………………………………056
2．6．2 項目立項執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………057
2．7 投資分析流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………………059
2．7．1 投資分析流程設計…………………………………………………………059
2．7．2 投資分析執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………060
2．8 投資決策流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………………062
2．8．1 投資決策流程設計…………………………………………………………062
2．8．2 投資決策執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………063
第3章 房地產項目報批報建管理
3．1 房地產項目報批報建管理流程設計……………………………………………065
3．1．1 流程目的說明………………………………………………………………065
3．1．2 流程結構設計………………………………………………………………065
3．2 用地階段報批報建流程設計與工作執(zhí)行………………………………………066
3．2．1 用地階段報批報建流程設計………………………………………………066
3．2．2 用地階段報批報建執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………067
3．3 設計階段報批報建流程設計與工作執(zhí)行………………………………………069
3．3．1 設計階段報批報建流程設計………………………………………………069
3．3．2 設計階段報批報建執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………070
3．4 施工階段報批報建流程設計與工作執(zhí)行………………………………………072
3．4．1 施工階段報批報建流程設計………………………………………………072
3．4．2 施工階段報批報建執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………073
3．5 預售階段報批報建流程設計與工作執(zhí)行………………………………………075
3．5．1 預售階段報批報建流程設計………………………………………………075
3．5．2 預售階段報批報建執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………076
3．6 竣工階段報批報建流程設計與工作執(zhí)行………………………………………078
3．6．1 竣工階段報批報建流程設計………………………………………………078
3．6．2 竣工階段報批報建執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………079
第4章 房地產項目設計、造價與預算管理
4．1 房地產項目設計、造價與預算管理流程設計…………………………………081
4．1．1 流程目的說明………………………………………………………………081
4．1．2 流程結構設計………………………………………………………………081
4．2 房地產項目設計流程與工作執(zhí)行………………………………………………082
4．2．1 房地產項目設計流程………………………………………………………082
4．2．2 房地產項目設計執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………083
4．3 房地產項目造價流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………085
4．3．1 房地產項目造價流程設計…………………………………………………085
4．3．2 房地產項目造價執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………086
4．4 房地產項目預算編制流程設計與工作執(zhí)行……………………………………088
4．4．1 房地產項目預算編制流程設計……………………………………………088
4．4．2 房地產項目預算編制執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……089
第5章 房地產項目招標與采購管理
5．1 房地產項目招標與采購管理流程設計…………………………………………091
5．1．1 流程目的說明………………………………………………………………091
5．1．2 流程結構設計………………………………………………………………091
5．2 房地產項目采購計劃編制流程設計與工作執(zhí)行………………………………092
5．2．1 房地產項目采購計劃編制流程設計………………………………………092
5．2．2 房地產項目采購計劃編制執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……093
5．3 房地產項目招標流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………095
5．3．1 房地產項目招標流程設計…………………………………………………095
5．3．2 房地產項目招標執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………096
5．4 房地產項目采購供應商選擇流程設計與工作執(zhí)行 ……………………………099
5．4．1 房地產項目采購供應商選擇流程設計……………………………………099
5．4．2 房地產項目采購供應商選擇執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……100
第6章 房地產項目進度管理
6．1 房地產項目進度管理流程設計…………………………………………………103
6．1．1 …流程目的說明………………………………………………………………103
6．1．2 …流程結構設計………………………………………………………………103
6．2 項目施工計劃管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………104
6．2．1 …項目施工計劃管理流程設計………………………………………………104
6．2．2 …項目施工計劃管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………105
6．3 工程進度控制管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………107
6．3．1 …工程進度控制管理流程設計………………………………………………107
6．3．2 …工程進度控制管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………108
6．4 工程進度拖延管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………110
6．4．1 …工程進度拖延管理流程設計………………………………………………110
6．4．2 …工程進度拖延管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………111
第7章 項目物料領用與現(xiàn)場管理
7．1 項目物料領用與現(xiàn)場管理流程設計……………………………………………113
7．1．1 流程目的說明………………………………………………………………113
7．1．2 流程結構設計………………………………………………………………113
7．2 物料倉儲管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………114
7．2．1 物料倉儲管理流程設計……………………………………………………114
7．2．2 物料倉儲管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………115
7．3 物料出庫管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………117
7．3．1 物料出庫管理流程設計……………………………………………………117
7．3．2 物料出庫管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………118
7．4 工作時間領料流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………119
7．4．1 工作時間領料流程設計……………………………………………………119
7．4．2 工作時間領料執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………120
7．5 非工作時間領料流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………121
7．5．1 非工作時間領料流程設計…………………………………………………121
7．5．2 非工作時間領料執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………122
7．6 施工現(xiàn)場材料管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………123
7．6．1 施工現(xiàn)場材料管理流程設計………………………………………………123
7．6．2 施工現(xiàn)場材料管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………124
第8章 房地產項目質量管理
8．1 房地產項目質量管理流程設計…………………………………………………126
8．1．1 流程目的說明………………………………………………………………126
8．1．2 流程結構設計………………………………………………………………126
8．2 原材料檢驗及備案流程設計與工作執(zhí)行………………………………………127
8．2．1 原材料檢驗及備案流程設計………………………………………………127
8．2．2 原材料檢驗及備案執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………128
8．3 施工前質量管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………129
8．3．1 施工前質量管理流程設計…………………………………………………129
8．3．2 施工前質量管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………130
8．4 質量監(jiān)控管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………131
8．4．1 質量監(jiān)控管理流程設計……………………………………………………131
8．4．2 質量監(jiān)控管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………132
8．5 質量內部審核流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………134
8．5．1 質量內部審核流程設計……………………………………………………134
8．5．2 質量內部審核執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………135
8．6 質量事故處理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………………137
8．6．1 質量事故處理流程設計……………………………………………………137
8．6．2 質量事故處理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………138
第9章 房地產項目竣工驗收管理
9．1 房地產項目竣工驗收管理流程設計……………………………………………140
9．1．1 流程目的說明………………………………………………………………140
9．1．2 流程結構設計………………………………………………………………140
9．2 單項工程竣工驗收流程設計與工作執(zhí)行………………………………………141
9．2．1 單項工程竣工驗收流程設計………………………………………………141
9．2．2 單項工程竣工驗收執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………142
9．3 單位工程竣工驗收流程設計與工作執(zhí)行………………………………………144
9．3．1 單位工程竣工驗收流程設計………………………………………………144
9．3．2 單位工程竣工驗收執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………145
9．4 項目竣工驗收備案管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………147
9．4．1 …項目竣工驗收備案管理流程設計…………………………………………147
9．4．2 ……項目竣工驗收備案管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……148
第 10章 房地產項目營銷推廣與策劃管理
10．1 房地產項目營銷推廣與策劃管理流程設計…………………………………150
10．1．1 流程目的說明………………………………………………………………150
10．1．2 流程結構設計………………………………………………………………150
10．2 營銷廣告策劃流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………151
10．2．1 營銷廣告策劃流程設計……………………………………………………151
10．2．2 營銷廣告策劃執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………152
10．3 廣告媒體選擇流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………154
10．3．1 廣告媒體選擇流程設計……………………………………………………154
10．3．2 廣告媒體選擇執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………155
10．4 營銷推廣代理機構選擇流程設計與工作執(zhí)行………………………………157
10．4．1 營銷推廣代理機構選擇流程設計…………………………………………157
10．4．2 營銷推廣代理機構選擇執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……158
10．5 市場宣傳管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………160
10．5．1 市場宣傳管理流程設計……………………………………………………160
10．5．2 市場宣傳管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………161
10．6 市場宣傳文案企劃流程設計與工作執(zhí)行……………………………………163
10．6．1 市場宣傳文案企劃流程設計………………………………………………163
10．6．2 市場宣傳文案企劃執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………164
第 11章 房地產項目銷售管理
11．1 房地產項目銷售管理流程設計………………………………………………166
11．1．1 流程目的說明………………………………………………………………166
11．1．2 流程結構設計………………………………………………………………166
11．2 房地產項目定價管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………167
11．2．1 房地產項目定價管理流程設計……………………………………………167
11．2．2 房地產項目定價管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……168
11．3 房地產項目代理銷售管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………170
11．3．1 房地產項目代理銷售管理流程設計………………………………………170
11．3．2 房地產項目代理銷售管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…171
11．4 銷售業(yè)務管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………173
11．4．1 銷售業(yè)務管理流程設計……………………………………………………173
11．4．2 銷售業(yè)務管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………174
11．5 營銷費用管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………176
11．5．1 營銷費用管理流程設計……………………………………………………176
11．5．2 營銷費用管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………177
11．6 銷售活動策劃管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………179
11．6．1 銷售活動策劃管理流程設計………………………………………………179
11．6．2 銷售活動策劃管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………180
11．7 開盤活動策劃管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………182
11．7．1 開盤活動策劃管理流程設計………………………………………………182
11．7．2 開盤活動策劃管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………183
11．8 看房團組織活動管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………185
11．8．1 …看房團組織活動管理流程設計……………………………………………185
11．8．2 ……看房團組織活動管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……186
11．9 重要節(jié)日活動策劃管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………188
11．9．1 重要節(jié)日活動策劃管理流程設計…………………………………………188
11．9．2 重要節(jié)日活動策劃管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……189
11．10 尾盤銷售活動策劃管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………191
11．10．1 尾盤銷售活動策劃管理流程設計………………………………………191
11．10．2 尾盤銷售活動策劃管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……192
第 12章 房地產項目物業(yè)管理
12．1 房地產項目物業(yè)管理流程設計………………………………………………194
12．1．1 流程目的說明………………………………………………………………194
12．1．2 流程結構設計………………………………………………………………194
12．2 物業(yè)移交管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………195
12．2．1 …物業(yè)移交管理流程設計……………………………………………………195
12．2．2 …物業(yè)移交管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………196
12．3 業(yè)主入住管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………198
12．3．1 …業(yè)主入住管理流程設計……………………………………………………198
12．3．2 …業(yè)主入住管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………199
12．4 業(yè)主裝修申請管理流程設計與工作執(zhí)行……………………………………201
12．4．1 …業(yè)主裝修申請管理流程設計………………………………………………201
12．4．2 …業(yè)主裝修申請管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范………202
12．5 車輛出入管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………204
12．5．1 …車輛出入管理流程設計……………………………………………………204
12．5．2 …車輛出入管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………205
12．6 業(yè)主投訴管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………207
12．6．1 …業(yè)主投訴管理流程設計……………………………………………………207
12．6．2 …業(yè)主投訴管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………208
12．7 客服中心管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………210
12．7．1 …客服中心管理流程設計……………………………………………………210
12．7．2 …客服中心管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………211
12．8 環(huán)境衛(wèi)生管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………213
12．8．1 …環(huán)境衛(wèi)生管理流程設計……………………………………………………213
12．8．2 …環(huán)境衛(wèi)生管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………214
第 13章 房地產項目財務管理
13．1 房地產項目財務管理流程設計………………………………………………216
13．1．1 …流程目的說明………………………………………………………………216
13．1．2 …流程結構設計………………………………………………………………216
13．2 預算管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………217
13．2．1 …預算管理流程設計…………………………………………………………217
13．2．2 …預算管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………218
13．3 固定資產管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………220
13．3．1 …固定資產管理流程設計……………………………………………………220
13．3．2 …固定資產管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………221
13．4 經(jīng)營收支管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………223
13．4．1 …經(jīng)營收支管理流程設計……………………………………………………223
13．4．2 …經(jīng)營收支管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………224
13．5 成本核算管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………226
13．5．1 …成本核算管理流程設計……………………………………………………226
13．5．2 …成本核算管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………227
13．6 稅費繳納管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………229
13．6．1 …稅費繳納管理流程設計……………………………………………………229
13．6．2 …稅費繳納管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………230
13．7 財務審計管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………232
13．7．1 …財務審計管理流程設計……………………………………………………232
13．7．2 …財務審計管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………233
第 14章 房地產項目行政、人事、法務管理
14．1 房地產項目行政、人事、法務管理流程設計………………………………236
14．1．1 …流程目的說明………………………………………………………………236
14．1．2 …流程結構設計………………………………………………………………236
14．2 會議管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………237
14．2．1 …會議管理流程設計…………………………………………………………237
14．2．2 …會議管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………238
14．3 招聘管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………240
14．3．1 …招聘管理流程設計…………………………………………………………240
14．3．2 …招聘管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………241
14．4 培訓管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………244
14．4．1 …培訓管理流程設計…………………………………………………………244
14．4．2 …培訓管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………245
14．5 績效管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………247
14．5．1 …績效管理流程設計…………………………………………………………247
14．5．2 …績效管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………248
14．6 保險管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………251
14．6．1 …保險管理流程設計…………………………………………………………251
14．6．2 …保險管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………252
14．7 員工辭退管理流程設計與工作執(zhí)行…………………………………………254
14．7．1 …員工辭退管理流程設計……………………………………………………254
14．7．2 …員工辭退管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范……………255
14．8 合同管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………257
14．8．1 …合同管理流程設計…………………………………………………………257
14．8．2 …合同管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………258
14．9 法務管理流程設計與工作執(zhí)行………………………………………………260
14．9．1 …法務管理流程設計…………………………………………………………260
14．9．2 …法務管理執(zhí)行程序、工作標準、考核指標、執(zhí)行規(guī)范…………………261