房地產(chǎn)企業(yè)常見法律問題及風險防控（第二版）

目錄
土地征遷
集體土地征收的流程有哪些？吳學聯(lián)　武洪丞
集體土地征收如何進行補償？吳學聯(lián)
“以租代征”有何法律風險？如何防范？吳學聯(lián)　武洪丞
被征收房屋的補償價值如何確定？吳學聯(lián)　武洪丞
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“一女二嫁”如何處理？王　勇
集體土地上的房屋拆遷補償方式有哪些？吳　婧
國有土地上房屋征收補償?shù)姆秶心男咳绾卧谡魇昭a償時維護自己的合法權(quán)益？施蘊涵
企業(yè)獲得政策性搬遷補償款后的相關(guān)稅費怎么交？吳學聯(lián)　傅亞洲
項目取得
以土地使用權(quán)出資、入股是否受“已完成開發(fā)投資總額
25%以上”之規(guī)定的限制？呂士威
收購房地產(chǎn)項目，資產(chǎn)并購和股權(quán)并購方式哪種好？呂士威
在土地閑置認定和處置程序中，開發(fā)商如何運用《閑置土地處置辦法》維護自身利益？呂士威
房地產(chǎn)項目收購時未達到轉(zhuǎn)讓條件有何風險及如何應(yīng)對？賈國棟
被收購方在房地產(chǎn)項目并購中有哪些風險及如何應(yīng)對？賈國棟
國有建設(shè)用地使用權(quán)人如何改變土地用途?李霄然
沒有采取公開競價方式簽訂的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是否有效？王　眾
關(guān)于土地使用權(quán)出資成立公司的法律規(guī)定張曉暄
開發(fā)商如何通過參與工業(yè)用地變性出讓獲取土地？呂士威
項目融資
房地產(chǎn)信托融資有哪些模式？其流程是怎樣的？呂士威
PPP模式能否用于土地一級開發(fā)？目前操作實踐是怎樣的？呂士威
權(quán)益眾籌購房模式下，如何保障投資人利益？投資人如何轉(zhuǎn)讓其份額？呂士威
產(chǎn)權(quán)眾籌模式下，眾籌購房權(quán)屬如何登記？份額如何轉(zhuǎn)讓？呂士威
股權(quán)眾籌購房的操作模式是怎樣的？如何保護投資人權(quán)益？呂士威
通過眾籌方式招募購房人如何防范涉嫌犯罪的風險？呂士威
房企以“名股暗債”方式融資，其對賭條款是否有效？呂士威
在建工程轉(zhuǎn)讓中如何防范政府行使優(yōu)先購買權(quán)的風險？王　偉
工程招投
《司法解釋二》實施后，開發(fā)商如何防范黑、白合同在適用上的風險？呂士威
投標擔保與履約擔保有什么不同？呂士威
招標如何避免引狼入室？李修超
發(fā)包人指定分包的合法措施有哪些？王　偉
依法必須招標而未招標存在哪些風險?王　明
工程建設(shè)
結(jié)算審計與決算審計：工程款的結(jié)算依據(jù)是什么？賈國棟
工期延誤責任應(yīng)由誰來承擔？賈國棟
發(fā)包人該如何處理承包人的索賠請求？賈國棟
發(fā)包方如何防范工程量清單錯誤帶來的造價風險？賈國棟
監(jiān)理合同無效，如何結(jié)算監(jiān)理費?李修超
建設(shè)單位如何妥善處理與施工單位的關(guān)系？李修超
建設(shè)單位如何規(guī)避工程竣工驗收和交付中的風險？李修超
從《建設(shè)工程司法解釋二》看建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使劉俊麗
建設(shè)單位如何應(yīng)對施工索賠法律風險？李修超
建設(shè)工程施工合同無效的情形與后果有哪些？王　偉
承包人項目部對外簽訂合同是否有效？王　偉
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的聯(lián)建方是否需對工程款支付承擔
連帶或者補充責任？程學林
實際施工人在什么條件下可以向發(fā)包人主張工程款？賈國棟
建設(shè)單位如何才能有效扣留施工單位保修金？賈國棟
——基于一則最高人民法院案例的分析商品房銷售
開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目中如何防范買受人提前進場裝修導致的遲延交付問題？呂士威
開發(fā)商采用“售后包租”方式銷售商品房有何法律風險？應(yīng)該如何防范？呂士威
開發(fā)商有權(quán)處分其投資建設(shè)的幼兒園、會所等配套設(shè)施嗎？呂士威
常見的售樓廣告違法風險有哪些及如何防范？賈國棟
商品房“驗收合格”的標準是什么？賈國棟
商品房按揭中開發(fā)商有哪些法律風險及整體防控建議 賈國棟
人防工程應(yīng)當如何依法處分？賈國棟
開發(fā)商預(yù)售精裝修房屋有哪幾種方案？各方案有何優(yōu)勢劣勢？李修超
房價上漲網(wǎng)簽受限，開發(fā)商拆分房價簽約是否可行？呂士威
商品房限購令的法律屬性如何？開發(fā)商是否可以通過訴訟要求政府賠償限購帶來的損失？李修超
為業(yè)主提供階段性擔保，開發(fā)商如何自保？李修超
如何防范商品房買賣合同中第三人付款行為的法律風險？王　眾
開發(fā)商“墊首付”存在哪些風險？趙　闖
限購、限貸政策導致合同無法履行，一方可否解約？李修超
簽約技巧
預(yù)售合同約定出現(xiàn)質(zhì)量問題開發(fā)商零賠償管用嗎？開發(fā)商在合同中如何約定更有利？呂士威
如何防范將來違約方主張合同約定的“違約金過高”的風險？呂士威
購房人未按認購書約定簽署預(yù)（銷）售合同能否取回定金？呂士威
開發(fā)商如何防范銷售人員擅自對外承諾的風險？呂士威
施工單位保修期屆滿后，開發(fā)商還需對商品房承擔質(zhì)量保修責任嗎？呂士威
開發(fā)商如何設(shè)計劃分商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)管理區(qū)域？賈國棟
建設(shè)工程合同如何約定可以最大程度規(guī)避風險？李修超
如何簽好“大訂單”？李修超
庭院私屬如何通過合同實現(xiàn)？李修超
土地抵押權(quán)能排除其他優(yōu)先權(quán)嗎？抵押權(quán)人如何防范有關(guān)風險？王　偉
《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》亮點有哪些？王　眾
稅務(wù)處理
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是否應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)？賈國棟
貸款利息如何進行土地增值稅籌劃？賈國棟
房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)繳納土地增值稅?賈國棟
開發(fā)貸款利息在土地增值稅與企業(yè)所得稅處理上有何差異?賈國棟
以土地使用權(quán)出資涉及哪些稅種？賈國棟
營改增后房地產(chǎn)項目并購涉及哪些稅種？賈國棟
股權(quán)并購模式下不同資產(chǎn)剝離方案的稅負有何差別？賈國棟
爭議解決
房地產(chǎn)企業(yè)涉嫌行政違法時行政處罰程序是怎樣的？應(yīng)當如何應(yīng)對行政詢問或調(diào)查？呂士威
房地產(chǎn)價格下跌購房人可以退房嗎？開發(fā)商如何防范該風險？呂士威
通過收購村集體所有的公司股權(quán)收購房產(chǎn)項目如何防范合同效力風險？呂士威
開發(fā)商對外應(yīng)付賬款被查封怎么辦？呂士威　張曉暄
父母有權(quán)單獨起訴解除其與未成年孩子共同簽署的購房合同嗎？呂士威
開發(fā)商能否直接受讓銀行按揭貸款債權(quán)？賈國棟
開發(fā)商遭遇“預(yù)查封”時該如何救濟？賈國棟
施工現(xiàn)場發(fā)生的人身傷害事故責任應(yīng)如何承擔？賈國棟
商品房按揭貸款關(guān)系中，開發(fā)商階段性連帶保證責任何時終止？李修超
商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，其權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利？李修超
法院對購房人預(yù)購的商品房進行查封，是否應(yīng)通知開發(fā)商？開發(fā)商應(yīng)如何救濟？李修超
施工合同為固定總價的，工程未完工而合同解除時工程價款如何結(jié)算？王　偉
讓利承諾書的法律效力如何認定？王　偉
房屋買賣合同糾紛審判實踐中，有關(guān)違約金過高的問題有哪些？王　眾
物業(yè)服務(wù)面臨哪些風險？如何防范？趙　闖
如何解決房屋預(yù)抵押與預(yù)查封交織的法律難題？楊培銀