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內(nèi)容簡(jiǎn)介

　　房地產(chǎn)在全球每個(gè)國家都至關(guān)重要。它是民生的保障、國民經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心、金融危機(jī)的策源地。為什么世界各經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)差異巨大？有的陷入高房?jī)r(jià)困境，導(dǎo)致沉重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，如美國和日本；有的卻成功實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定和居者有其屋，如德國和新加坡。十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內(nèi)地等的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現(xiàn)。住房制度決定房地產(chǎn)市場(chǎng)！住房制度是破譯房地產(chǎn)運(yùn)行的基因密碼！土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關(guān)鍵！房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？房子還能買嗎？房產(chǎn)稅會(huì)推出嗎？危機(jī)會(huì)爆發(fā)嗎？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

作者簡(jiǎn)介

　　夏磊恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院金融碩士業(yè)界導(dǎo)師。曾在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部任職多年，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)調(diào)控和公積金政策研究和制定，作為主要執(zhí)筆人起草《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告（2014）》、國家標(biāo)準(zhǔn)《住房公積金支持保障性住房項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》、《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》等，是近十年來中國房地產(chǎn)政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券房地產(chǎn)首席分析師。出版學(xué)術(shù)暢銷書《房地產(chǎn)周期》。財(cái)新、新浪財(cái)經(jīng)、今日頭條專欄作家。任澤平恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級(jí)）、研究院院長(zhǎng)。曾先后擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所聯(lián)席所長(zhǎng)。兼任中國民營經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，首都金融智庫專家，全國工商聯(lián)智庫委員會(huì)委員，科技部國家高新區(qū)升級(jí)評(píng)審專家，中國新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇成員，中國人民大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、南開大學(xué)等兼職導(dǎo)師。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士后。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日?qǐng)?bào)》《經(jīng)濟(jì)研究》等報(bào)刊發(fā)表文章數(shù)百篇，出版專著和譯著《宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)研究》《從奇跡到成熟：韓國轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)》《大勢(shì)研判：經(jīng)濟(jì)、政策與資本市場(chǎng)》《房地產(chǎn)周期》《新周期：中國宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)戰(zhàn)》《全球貿(mào)易摩擦與大國興衰》等。

圖書目錄

導(dǎo)論 / 001
上篇全球房地產(chǎn)：市場(chǎng)表現(xiàn)與制度基因
第一章中國香港為何深陷高房?jī)r(jià)困境 / 071
第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房面臨困境 / 073
第二節(jié) 香港住房制度支柱 / 076
第三節(jié) 地價(jià)房?jī)r(jià)螺旋上漲機(jī)制：供地不足鑄就高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)推高地價(jià) / 096

第二章英國房?jī)r(jià)何以剛性上漲 / 099
第一節(jié) 高品質(zhì)與高房?jī)r(jià)的共同體 / 101
第二節(jié) 英國住房制度支柱 / 105
第三節(jié) 土地供應(yīng)不足、人口持續(xù)流入、金融市場(chǎng)化共同推動(dòng)房?jī)r(jià)剛性上漲 / 130

第三章美國60年房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135
第一節(jié) 史上最長(zhǎng)的房地產(chǎn)大牛市 / 137
第二節(jié) 美國住房制度支柱 / 143
第三節(jié) 房地產(chǎn)神話破滅三部曲：資產(chǎn)價(jià)格下降、流動(dòng)性枯竭、信用緊縮 / 162

第四章日本房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的終極邏輯 / 173
第一節(jié) 日本兩次房地產(chǎn)危機(jī)的催生、爆發(fā)及后果 / 175
第二節(jié) 從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190
第三節(jié) 日本住房制度支柱 / 194
第四節(jié) 泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產(chǎn)品 / 214

第五章德國房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定之謎 / 217
第一節(jié) 德國房地產(chǎn)市場(chǎng)奇跡 / 219
第二節(jié) 德國住房制度支柱 / 221
第三節(jié) 房?jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行機(jī)制：金融穩(wěn)健、租購并舉、城市協(xié)調(diào)發(fā)展 / 237

第六章新加坡如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋” / 243
第一節(jié) 高住房自有率奇跡 / 245
第二節(jié) 新加坡住房制度支柱 / 247
第三節(jié) 如何使用政府和市場(chǎng)兩種力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇中國房地產(chǎn)：制度建設(shè)與未來展望
第七章中國房地產(chǎn)70年簡(jiǎn)史 / 275
第一節(jié) 住房嚴(yán)重不足的福利公房時(shí)代（1949—1978年） / 277
第二節(jié) 房改啟動(dòng)前的曙光乍現(xiàn)（1978—1994年） / 279
第三節(jié) 全民進(jìn)入商品住房新時(shí)代（1998年至今） / 282
第四節(jié) 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與反思 / 285

第八章中國住房制度支柱 / 291
第一節(jié) 住房金融制度：以商業(yè)按揭為主、公積金為輔 / 293
第二節(jié) 土地制度：兩權(quán)分離、用途管制、供應(yīng)壟斷 / 299
第三節(jié) 稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306
第四節(jié) 租賃制度：進(jìn)入租售并舉新時(shí)代 / 312
第五節(jié) 住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316
第六節(jié) 中國住房制度的反思 / 321

第九章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) / 327
第一節(jié) 未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)空間有多大 / 329
第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大 / 352
第三節(jié) 未來行業(yè)集中度能有多高 / 361
第四節(jié) 從國際經(jīng)驗(yàn)來看中國房企的三種未來之路 / 363

第十章房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)與中國實(shí)踐 / 389
第一節(jié) 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅怎么收 / 391
第二節(jié) 房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入 / 395
第三節(jié) 中國房地產(chǎn)稅的改革歷程、征收現(xiàn)狀及效果 / 413
第四節(jié) 房地產(chǎn)稅出臺(tái)的最佳時(shí)機(jī)和預(yù)期影響 / 420

啟示住房制度深度塑造房地產(chǎn)市場(chǎng) / 427
第一節(jié) 房地產(chǎn)過度金融化是風(fēng)險(xiǎn)之源 / 429
第二節(jié) 土地供給是房?jī)r(jià)的直接決定因素 / 432
第三節(jié) 稅收是短期調(diào)節(jié)因素 / 435
第四節(jié) 租購并舉的市場(chǎng)才是健康的房地產(chǎn)市場(chǎng) / 436
第五節(jié) 住房保障是對(duì)中低收入階層的必要支持 / 438

參考文獻(xiàn)
致謝