房屋買賣、租賃糾紛案件勝訴實(shí)戰(zhàn)指南

上編　二手房買賣合同糾紛
一、爭(zhēng)議管轄　
001　房屋買賣合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額以確定級(jí)別管轄
002　訴訟請(qǐng)求過戶登記根據(jù)請(qǐng)求權(quán)發(fā)生的權(quán)利依據(jù)，適用不同的法院管轄規(guī)則
二、合同效力
003　房屋連環(huán)買賣中，前手合同無效，后手合同未必?zé)o效，買受人依然可能取得房屋所有權(quán)
004　未經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)，限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效　
005　當(dāng)事人簽訂的購房意向書具備買賣合同的主要內(nèi)容的，可認(rèn)定為房屋買賣合同
006　為履行以房抵債協(xié)議而簽訂的房屋買賣合同有效，債權(quán)人有權(quán)要求辦理房屋過戶登記手續(xù)|附條件
007　土地的劃撥性質(zhì)并不影響房屋買賣合同的效力|附劃撥土地上房屋買賣條件
008　房屋買賣合同中關(guān)于“附屬設(shè)施設(shè)備一并轉(zhuǎn)讓”的籠統(tǒng)約定效力如何？賣方私自搬走部分家具是否構(gòu)成違約？
009　與精神病人簽訂的房屋買賣合同效力如何？
010　裁判認(rèn)定口頭借名買房協(xié)議成立的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
011　出賣人冒名簽訂房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效的，法院按照各參與人對(duì)合同無效的主觀過錯(cuò)分擔(dān)賠償買受人的相應(yīng)損失
012　為規(guī)避國家稅收監(jiān)管，故意隱瞞房屋真實(shí)交易價(jià)格簽訂的“陰陽合同”效力如何？
013　白紙黑字的房屋買賣合同，法院卻認(rèn)定為贈(zèng)與？　
014　當(dāng)事人主張名為房屋買賣實(shí)為民間借貸，法院根據(jù)哪些因素裁量認(rèn)定糾紛性質(zhì)？　
015　侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同依然有效
016　出租人出賣租賃房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主張優(yōu)先購買權(quán)的，裁判不支持
017　承租人將房屋整體轉(zhuǎn)租后，不再享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人可不經(jīng)提前通知直接出售租賃房屋
018　承租人不具備購房資格，請(qǐng)求以第三人名義購買租賃房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的，判決不予支持
019　網(wǎng)簽僅具有備案作用，不能視為變更合同內(nèi)容，網(wǎng)簽合同無效不影響面簽合同的效力
三、合同履行
020　出賣人主張未取得房產(chǎn)證合同無效并愿意承擔(dān)違約責(zé)任解除合同的，買受人有權(quán)要求合同繼續(xù)履行并要求出賣人依約交房
021　出賣人簽訂房屋買賣合同后死亡，合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人繼續(xù)履行
022　看房時(shí)的紅木家具在實(shí)際交付時(shí)竟被換成普通家具？買房人可要求賣房人按照家具價(jià)值照價(jià)賠償
023　買受人未按照合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向出賣人支付購房款竟不構(gòu)成違約？分期付款中買受人的權(quán)益保護(hù)　/　91
024　房屋買賣合同簽訂后，一方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)履行而另一方堅(jiān)持的，法院應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行（即使一方愿意以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同）
025　購房款支付附條件（完成網(wǎng)簽），因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е戮W(wǎng)簽遲延的，購房余款的支付時(shí)間亦應(yīng)相應(yīng)順延
026　房屋買受人在磋商中為履約作出的退讓性表示，不宜作為認(rèn)定案件基本事實(shí)的依據(jù)　
027　買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，不能因此要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任　
028　出售無證房產(chǎn)導(dǎo)致買房人不能辦理貸款，賣房人被判承擔(dān)違約責(zé)任　
029　買到“無證房屋”，房屋買賣合同如何繼續(xù)履行？出賣人以尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證　
030　房屋買賣合同簽訂后，賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶，買房人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，法院將不予支持　
031　一房數(shù)賣，房落誰家：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同履行程度更深的買受人可優(yōu)先履行|附履行程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)　
032　出賣人一房二賣，導(dǎo)致房屋買賣合同解除，買受人可以要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過已付購房款一倍的損失　
033　出賣人逾期遷出戶口，購房人只能起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任　
034　逾期遷出戶口約定按日計(jì)算違約金，則出賣人承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍限于購房人起訴前二年及起訴至戶口遷出之日止
035　第三人死亡戶口注銷，因這并非出賣人履行合同遷出戶口的行為，支付尾款條件并未成就　
四、解約賠償　
036　委托賣房中受委托人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格出售房屋，委托人有權(quán)要求其賠償房屋差價(jià)的損失　
037　買房人逾期支付購房款而賣房人接受的，買房人仍然構(gòu)成違約，賣房人可以向買房人主張違約責(zé)任　
038　房屋買賣雙方當(dāng)事人未簽署書面解除協(xié)議，法院依據(jù)微信聊天記錄認(rèn)定達(dá)成口頭解除協(xié)議　
039　當(dāng)事人一方違反商品房認(rèn)購書的約定拒絕簽訂房屋買賣合同，因此給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任|附賠償范圍　
040　房屋買賣當(dāng)事人未約定逾期交房違約金或其計(jì)算方式，當(dāng)發(fā)生逾期交房情形，買受人的損失可由法院合理酌定　
041　房?jī)r(jià)下跌，買房人拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，賣房人有權(quán)要求其賠償因房?jī)r(jià)下跌所受的經(jīng)濟(jì)損失|81萬元巨額毀約賠償金案例　
042　房屋買賣合同約定以貸款方式付款，因國家政策變化導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同　
043　房屋買賣合同未明確約定付款期限，即使買方在房屋過戶后三年仍未付款，賣方也不能直接以此為由請(qǐng)求解除合同　
044　房屋漲價(jià)賣方毀約不賣，買方可以向賣方主張與房屋差價(jià)相應(yīng)的賠償金|賣方收5萬元定金，毀約竟被判賠償89萬元　
045　二手房買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，非違約一方仍可以要求違約方賠償（雙倍返還定金與賠償損失可以同時(shí)適用）　
046　賠償租房損失以合同繼續(xù)履行為前提，房屋買賣合同解除后，買方不得再要求賣方賠償租房損失　
047　房屋買賣合同因買方無力支付購房款而解除，房屋再次出售房?jī)r(jià)降低的，是否可以要求原買房人賠償差價(jià)損失？　
048　房屋買賣過程中，中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)并賠償損失　
049　注銷網(wǎng)簽后一方在合理期間內(nèi)怠于積極磋商且影響房屋過戶登記的，對(duì)方有權(quán)解除房屋買賣合同　
050　出賣人隱瞞房屋權(quán)屬狀況構(gòu)成欺詐的，買受人有權(quán)訴請(qǐng)解除房屋買賣合同并要求其賠償相應(yīng)的房屋差價(jià)損失
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