房地產案件審判要點

目錄
第一章房地產糾紛案件立案
第一節(jié)管轄
一、房地產糾紛能否約定管轄
二、房地產糾紛勝訴后申請強制執(zhí)行如何確定管轄
第二節(jié)立案基本要件
一、立案必須具備的條件
二、起訴的材料
第二章房地產開發(fā)
第一節(jié)房地產開發(fā)經營合同的效力
一、不具備房地產開發(fā)資質的主體所簽訂的合作開發(fā)房地產合同是否有效
二、以集體建設用地、農用地開發(fā)房地產的合作開發(fā)合同是否有效
三、以劃撥土地使用權與他人合作開發(fā)房地產的合同是否有效
四、劃撥土地使用權轉讓合同是否有效
第二節(jié)房地產開發(fā)經營合同的性質
一、房地產開發(fā)中的借款合同關系與合作投資關系的區(qū)別
二、合作開發(fā)與土地使用權轉讓的區(qū)別
第三節(jié)房地產開發(fā)經營合同履行與責任承擔
一、簽訂合作開發(fā)房地產合同后，又簽訂建設工程施工合同，約定由其中一方負責施工并取得工程款，當事人之間的合作開發(fā)關系是否繼續(xù)存在
二、合作開發(fā)房地產合同當事人是否應該就建設工程施工合同償還工程款承擔連帶責任
三、經政府有關部門批準可以用作第三產業(yè)用地的集體所有土地，是否適用農村土地征用補償標準
四、房地產開發(fā)經營合同的雙方未進行最終結算，一方能否請求對部分爭議先行處理
五、雙方投資合作建房，房屋建成后應以協議的約定作為分割房屋的時間節(jié)點
第三章建設工程合同
第一節(jié)建設工程合同的效力
一、建設工程施工合同無效的情形
二、未取得建設審批手續(xù)的建設工程施工合同的效力
三、如何認定是否屬于必須招投標的建設工程
四、如何認定“黑白合同”實質性內容不一致
五、如何認定當事人約定的保修期限的效力
六、如何認定小型建筑工程及農民低層住宅施工合同、家庭住宅室內裝飾裝修合同的效力
第二節(jié)建設工程合同的具體類型
一、如何認定發(fā)包與承包的主體資格
二、如何認定轉包
三、如何認定違法分包
四、如何認定借用資質（掛靠）
五、如何認定內部承包
六、如何認定勞務分包
第三節(jié)建設工程合同的履行與責任承擔
一、掛靠建筑企業(yè)的實際施工人可以以自己名義對發(fā)包人提起訴訟嗎
二、非法轉包、違法分包的實際施工人如何主張工程價款
三、非法轉包、違法分包人在無效的建設工程施工合同履行中存在過錯，實際施工人能否主張停工窩工損失
四、項目經理以項目部名義對外簽訂合同，法律責任由誰承擔
第四節(jié)建設工程中的鑒定
一、建設工程施工合同案件中，對鑒定機構的鑒定意見有異議，如何提出自己的主張
二、關于建設工程施工合同工程價款結算案件中，哪些情形是不需要司法鑒定的
第五節(jié)工程款結算
一、政府審計部門審計結果能否作為合同結算依據
二、承包人要求按照竣工結算文件結算工程價款如何處理
三、無效建設工程施工合同的工程價款如何確定
四、當事人就同一建設工程訂立的數份施工合同均被認定無效的，如何結算工程價款
五、“黑白合同”的建設工程，如何結算工程價款
六、如何認定當事人訴前達成的結算協議
七、固定總價結算施工合同工程價款問題
八、未全部完成施工即終止履行的，如何結算工程價款
九、如何認定當事人的工作人員簽證確認行為的效力
十、如何確定欠付工程價款的利息
十一、如何處理轉包、違法分包、借用資質的非法所得
第六節(jié)建設工程價款優(yōu)先受償權
一、如何確定享有優(yōu)先受償權的主體
二、如何界定優(yōu)先受償權的范圍
三、如何行使優(yōu)先受償權
四、合同無效情形下，承包人是否享有優(yōu)先受償權
五、承包人、實際施工人不享有優(yōu)先受償權的情形
第四章商品房買賣
第一節(jié)商品房預售與認購
一、商品房預售合同的效力如何認定
二、簽訂合同后才補辦取得預售許可證的商品房預售合同效力如何認定
三、商品房預售合同簽訂后，商品房預售許可證明被行政機關撤銷，是否影響合同效力
四、商品房預售合同登記備案是否影響合同效力
五、未實際取得的預售商品房是否可以轉賣
六、商品房認購書的性質如何認定
七、如何判斷商品房認購書究竟是預約還是本約
八、商品房預售買賣中，出賣方主觀上不具有多重買賣的目的，且未導致買受人無法取得房屋的，是否適用懲罰性賠償責任
九、商品房預售中，如何判定是否構成合同解除的重大誤解
第二節(jié)商品房買賣合同效力
一、房屋買賣中陰陽合同的效力如何認定
二、“假按揭”房貸合同的效力如何認定
三、房屋買賣過程中流質契約應當如何認定
四、商品房“一房數賣”合同是否有效
五、“一房數賣”中買受人如何確定權利救濟順位
六、規(guī)避國家限購令的行為如何定性
七、不屬于人防工程的地下室并未作為獨立使用空間銷售或出租，將其計為公攤面積是否有效
第三節(jié)商品房買賣合同的履行與責任承擔
一、開發(fā)商通過廣告、宣傳資料作出的相關說明和允諾如何認定
二、開發(fā)商在銷售、宣傳中不如實履行告知義務應承擔什么責任
三、開發(fā)商未按視覺效果圖與沙盤模型履行義務是否承擔違約責任
四、買受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒絕接收商品房
五、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定及責任承擔
第四節(jié)商品房買賣合同的解除
一、買房遭遇新政的情勢變更是否必然解除房屋買賣合同及責任承擔
二、商品房不符合交付條件應如何處理
三、按揭購房者要求解除合同，銀行的訴訟地位怎么解決
四、合同解除后，商品房首付款、按揭貸款如何處理
第五章二手房買賣
第一節(jié)二手房買賣合同的效力
一、二手房買賣口頭購房合同是否有效
二、出賣人能否以做低房價款為由主張合同無效
三、以欺騙公證處方式取得房屋再出售的合同效力
四、買受人同意清償債務消滅抵押權而簽訂的房屋買賣合同的效力
第二節(jié)二手房買賣合同的權利義務
一、二手房買賣中變更產權登記人原合同權利義務是否發(fā)生轉移
二、發(fā)現房屋為“兇宅”，買受人能否行使撤銷權
三、如何確定共有人一方私自處置房屋，第三人是否“善意取得”
四、善意取得房屋后有關部門撤銷登記，行為人是否享有訴爭房屋的權利
第三節(jié)二手房買賣合同的履行與責任承擔
一、二手房買賣合同的履行過程中，影響合同履行的國家政策變化是否屬于不可抗力或情勢變更
二、共有人一方處分共有房屋，合同能否繼續(xù)履行
三、二手房買賣合同因對被抵押房屋約定不明造成履行不能如何處理
四、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未經買受人同意在過戶前作出的抵押行為是否有效
五、售房人不將戶口及時遷移的違約責任
六、公證機構未盡到充分的審查義務，對虛假材料進行公證導致權利人利益受到損害，是否應當承擔損害賠償責任
第六章其他房屋買賣
第一節(jié)公房、集資建房、福利房糾紛
一、轉讓集資房購房指標，能否要求過戶
二、離職后職工在職時購買的單位集資房應如何處置
三、買賣公房使用權，雙方所簽訂的換房協議是否有效
四、借父母之名購買的公房，能否作為父母遺產
五、承租的公房是否可以繼承
第二節(jié)農村宅基地房屋糾紛
一、農村房屋買賣合同的效力問題
二、農村宅基地共建房屋所有權歸屬問題
三、宅基地房屋繼承問題
第三節(jié)經濟適用房購買糾紛
一、經濟適用房購買指標轉讓合同、借名購房合同的效力問題
二、不符合上市交易條件的經濟適用住房轉讓合同的效力
三、經濟適用房符合上市交易條件且無其他無效情形合同效力問題
第七章房屋租賃
第一節(jié)房屋租賃合同的效力
一、廉租房租賃合同糾紛是否具有民事可訴性
二、“城中村”產生的房屋租賃合同糾紛案件的處理原則
三、已出租的財產被抵押，租賃合同是否有效
四、違反《中華人民共和國消防法》強制性規(guī)定的房屋租賃合同的效力
五、“群租房”房屋租賃合同的效力
第二節(jié)房屋租賃合同的履行與責任承擔
一、租賃房屋交付的判斷標準
二、出租人就同一房屋訂立數份租賃合同如何確定承租人和違約責任
三、出租人將已抵押房屋出租給承租人的租賃合同的效力及賠償責任的確定
四、租賃房裝飾裝修、擴建問題處理規(guī)則
五、買賣不破租賃原則的理解和適用
六、承租人優(yōu)先購買權的認定和限制
第三節(jié)房屋租賃合同的解除
一、承租人未經同意轉租房屋，出租人可否解除租賃合同
二、承租房屋從事違反公序良俗活動的，出租人可否提前終止合同
三、不能辦理營業(yè)執(zhí)照的房屋租賃合同是否可以依法解除
四、房屋租賃合同無效或者解除，房屋占有使用費的計算原則
第八章物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理合同的效力
一、開發(fā)商未經業(yè)主同意變更前期物業(yè)服務合同的效力
二、未簽訂合同但事實上享有物業(yè)服務是否應支付對價
第二節(jié)物業(yè)管理合同的權利義務
一、物業(yè)服務安保義務范圍如何界定
二、業(yè)主知情權的內容以及如何行使
三、業(yè)主是否有權對建筑物專有部分實施部分改造
四、物業(yè)服務企業(yè)在合同期限內提高物業(yè)服務費的程序
五、物業(yè)公司對違約業(yè)主罰款、停水停電等是否合法
六、住宅專項維修資金管理及使用問題
七、住宅專項維修資金訴求是否適用訴訟時效
第三節(jié)物業(yè)管理合同的履行與責任承擔
一、物業(yè)管理服務存在瑕疵的可否請求核減物業(yè)費用
二、業(yè)主能否以房屋存在質量等問題為由拒交物業(yè)費
三、業(yè)主未實際入住所購房屋是否仍需交納物業(yè)費
四、物業(yè)服務企業(yè)的維修、養(yǎng)護、管理等違約責任
第九章房屋相鄰權
第一節(jié)房屋相鄰權的界定
一、對通風、采光和日照的妨礙行為的參照標準是什么
二、視覺衛(wèi)生權、眺望權是否可以納入相鄰權的范圍
三、相鄰不動產權利人對正常合理范圍內的侵害或者妨礙是否負有容忍義務
四、簽訂房屋買賣合同，尚未取得房屋所有權證，是否能成為相鄰關系的主體
五、受害人針對采光、日照妨礙行使請求權的，是否受訴訟時效的限制
第二節(jié)相鄰權侵權行為的認定
一、相鄰通風、采光和日照糾紛的構成要件
二、侵害人有過錯是否是構成相鄰通風、采光、日照侵害的前提
三、相鄰不動產權利人提起采光、日照關系請求權，需提供相鄰另一方有侵害行為這一事實
第三節(jié)相鄰權侵權責任的承擔
一、在處理相鄰采光糾紛案件時，責任的承擔應考慮哪些因素
二、相鄰通風、采光、日照糾紛中賠償損失請求權賠償范圍與賠償標準
三、因用水、排水等致相鄰不動產權利人損害的應予賠償，賠償可否包括合理的誤工費