土地增值稅清算指南（第五版）

第一章 土地增值稅清算管理
第一節(jié) 土地增值稅清算概述
一、土地增值稅清算定義
二、土地增值稅清算總體要求
三、土地增值稅清算條件
四、土地增值稅清算單位確定
五、土地增值稅清算的前期管理
六、納稅人對(duì)土地增值稅清算資料的提供
七、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算資料的受理
八、土地增值稅清算工作流程
第二節(jié) 土地增值稅清算審核
一、土地增值稅清算審核方式
二、土地增值稅清算審核內(nèi)容
三、土地增值稅清算單位的審核
四、土地增值稅清算具體審核
第三節(jié) 土地增值稅清算后續(xù)管理
一、審核結(jié)果告知
二、土地增值稅清算時(shí)未售部分在清算后銷售的處理
第二章 土地增值稅清算實(shí)務(wù)
第一節(jié) 納稅義務(wù)人
一、基本規(guī)定
二、具體規(guī)定
第二節(jié) 征稅范圍
一、基本規(guī)定
二、具體規(guī)定
三、相關(guān)概念
四、問(wèn)題解答
（一）土地增值稅的征稅范圍是什么？
（二）房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬，是否繳納土地增值稅？
（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房是否繳納土地增值稅？
（四）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否繳納土地增值稅？
（五）建造高級(jí)公寓，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，是否繳納土地增值稅？
（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地（房地產(chǎn)）對(duì)外投資或聯(lián)營(yíng)是否繳納土地增值稅？
（七）合作建房如何繳納土地增值稅？
（八）被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，是否繳納土地增值稅？
（九）個(gè)人互換住房是否繳納土地增值稅？
（十）地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否繳納土地增值稅？
（十一）轉(zhuǎn)讓集體所有制土地及其建筑物是否需要申報(bào)繳納土地增值稅？
（十二）企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)移如何繳納土地增值稅？
第三節(jié) 計(jì)稅依據(jù)
一、基本規(guī)定
二、具體規(guī)定
第四節(jié) 稅率和稅額計(jì)算
一、稅率
二、稅額計(jì)算
三、預(yù)征率
第五節(jié) 納稅地點(diǎn)和納稅期限
一、納稅地點(diǎn)
二、納稅期限
第六節(jié) 稅收優(yōu)惠
一、條例規(guī)定
二、細(xì)則規(guī)定
三、具體規(guī)定
第七節(jié) 征收管理
一、征收機(jī)關(guān)
二、納稅申報(bào)
三、委托代征與部門協(xié)助
四、土地增值稅的核定征收
五、稅源管理
六、減免稅管理
七、問(wèn)題解答
（一）未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地是否繳納相關(guān)稅費(fèi)？
（二）如何計(jì)算土地增值稅增值額？
（三）新建房與舊房如何界定？
（四）土地增值稅的核定征收率有何規(guī)定？
（五）什么情況下需要繳納土地增值稅？
（六）政府征用企業(yè)房產(chǎn)，企業(yè)取得的補(bǔ)償款是否繳納土地增值稅？
（七）繳納土地增值稅什么情況下需要核定？
（八）什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》？
（九）土地增值稅中的“贈(zèng)與”如何確定？
（十）未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否繳納滯納金？
（十一）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是如何確定的？
（十二）什么情況下按評(píng)估價(jià)格征收土地增值稅？
（十三）外幣收入如何繳納土地增值稅？
（十四）因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，如何申報(bào)繳納土地增值稅？
（十五）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？
（十六）未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的處理規(guī)定有哪些？
（十七）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？
（十八）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？
（十九）國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評(píng)估的管理規(guī)定有哪些？
（二十）土地評(píng)估價(jià)格的管理規(guī)定有哪些？
第三章 土地增值稅習(xí)題選
一、判斷題
二、單選題
三、多選題
四、計(jì)算題
第四章 土地增值稅清算實(shí)踐案例分析
案例 1 財(cái)茂房地產(chǎn)公司土地增值稅偷稅案例
一、案件來(lái)源
二、納稅人基本情況
三、案件查處情況
四、有關(guān)法律、法規(guī)的適用分析
五、稅務(wù)稽查手段和方法歸納
六、土地增值稅檢查難點(diǎn)分析
案例 2 A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)H商品住宅樓土地增值稅清算納稅評(píng)估探析
一、案件背景
二、納稅人基本情況
三、清算的實(shí)施
四、案例點(diǎn)評(píng)
案例 3 ××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地增值稅清算案例
一、案件背景
二、實(shí)施清算的方法和手段
三、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
四、特點(diǎn)及思考
案例 4 A房地產(chǎn)公司土地增值稅清算綜合案例
一、案件背景
二、實(shí)施檢查情況
三、案例點(diǎn)評(píng)分析
案例 5 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計(jì)算案例（一）
一、案件背景
二、被查企業(yè)基本情況
三、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題
四、案件處理意見(jiàn)與思考
案例 6 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計(jì)算案例（二）
一、案件背景情況
二、實(shí)施檢查的方法和手段
三、違法事實(shí)及定性處理
四、案件評(píng)析
案例 7 ××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司某商住樓項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算案例
一、案件背景
二、土地增值稅清算的方法、手段及過(guò)程
三、存在的問(wèn)題
四、政策依據(jù)及處理意見(jiàn)
五、分析存在問(wèn)題的原因
六、建議
案例 8 ××新城土地增值稅清算案例——稅務(wù)稽查局是否有權(quán)清算
一、案件背景
二、案件檢查
三、案件處理
四、稅務(wù)稽查涉及土地增值稅清算的認(rèn)識(shí)和體會(huì)（稽查為何參與清算）
案例 9 土地增值稅清算——預(yù)估成本如何處理實(shí)踐案例
一、案件背景
二、檢查實(shí)施方法和手段
三、案例分析
案例 10 土地增值稅清算綜合案例
一、案件背景
二、實(shí)施清算過(guò)程及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
三、實(shí)踐中遇到的困難
四、案例分析
案例 11 ××花園土地增值稅清算案例
一、案件背景
二、檢查過(guò)程及方法
三、特點(diǎn)與思考
四、稽查建議
第五章 土地增值稅相關(guān)法規(guī)
中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例
中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則
土地增值稅宣傳提綱
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
土地增值稅清算管理規(guī)程
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》的通知
第六章 部分地方土地增值稅政策
第一節(jié) 北京市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二節(jié) 上海市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三節(jié) 天津市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
第四節(jié) 重慶市土地增值稅政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第五節(jié) 安徽省土地增值稅政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第六節(jié) 福建省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第七節(jié) 甘肅省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
第八節(jié) 廣西壯族自治區(qū)土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第九節(jié) 海南省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十節(jié) 河北省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十一節(jié) 河南省土地增值稅有關(guān)政策
一、預(yù)征與核定征收方面政策
二、征收管理方面政策
第十二節(jié) 黑龍江省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十三節(jié) 湖北省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十四節(jié) 湖南省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十五節(jié) 吉林省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十六節(jié) 江蘇省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十七節(jié) 江西省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十八節(jié) 遼寧省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征與核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十九節(jié) 內(nèi)蒙古自治區(qū)土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
第二十節(jié) 寧夏回族自治區(qū)土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
第二十一節(jié) 青海省土地增值稅有關(guān)政策
第二十二節(jié) 山東省土地增值稅有關(guān)政策
一、預(yù)征和清算方面政策
二、核定征收方面政策
第二十三節(jié) 山西省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十四節(jié) 陜西省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征與核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十五節(jié) 四川省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十六節(jié) 新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征與核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十七節(jié) 云南省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第二十八節(jié) 浙江省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
四、土地增值稅政策執(zhí)行口徑解答
第二十九節(jié) 寧波市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
第三十節(jié) 大連市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十一節(jié) 廈門市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十二節(jié) 青島市土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、預(yù)征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十三節(jié) 深圳市土地增值稅有關(guān)政策
一、預(yù)征和核定征收方面政策
二、征收管理方面政策
第三十四節(jié) 廣東省土地增值稅有關(guān)政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
附錄一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖及說(shuō)明(僅供參考)
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程說(shuō)明
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)
附錄二 房地產(chǎn)建安成本參考價(jià)格(按建筑平方米算，2010年數(shù)據(jù))
附錄三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目核算(僅供參考)
一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
二、前期工程費(fèi)
三、建安工程費(fèi)
四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
五、公共配套設(shè)施費(fèi)