房地產(chǎn)稅收面對面：實務(wù)與案例（第3版）

目錄
前言
第一部分入門操作篇
第一章房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡介
第二章購買土地環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購地合同所涉增值稅、印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險
問題1：土地出讓金能否在項目公司乙實行差額扣除？
問題2：甲公司將購地主體變更為乙公司，是否需要繳納增值稅？
問題3：甲、乙、國土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題4：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題5：在案例21中，如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題6：在案例21中，如果國土局沒有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題7：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止繳納？
問題8：未辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題9：在案例21中，市政建設(shè)配套1 000萬元是土地出讓合同總金額的組成部分，因而作為契稅的計稅基礎(chǔ)。如果土地出讓合同中沒有包含市政建設(shè)配套1 000萬元的金額，市政建設(shè)配套費(fèi)通過規(guī)費(fèi)的形式在前期報批報建時收取，這市政建設(shè)配套1 000萬元是否作為契稅的計稅基礎(chǔ)？
第二節(jié)房地分離如何繳納契稅
問題10：甲公司應(yīng)該按20 000萬元還是25 000萬元作為契稅的計稅依據(jù)？
問題11：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關(guān)注資本運(yùn)作手法產(chǎn)生額外的稅收負(fù)擔(dān)
問題12：甲公司以3 000萬元出售股權(quán)是否屬于稅收籌劃?
問題13：乙公司決定改用該地塊土地使用權(quán)投資成立丁公司，再通過轉(zhuǎn)讓丁公司股權(quán)的方式來實現(xiàn)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是否能產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第三章公司設(shè)立環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)選對公司注冊地
問題14： 甲房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該將項目公司乙設(shè)立在B鎮(zhèn)？
問題15：經(jīng)過與C鎮(zhèn)招商部門的溝通，C鎮(zhèn)承諾按表31進(jìn)行稅收返還，同時為了便于操作，遵循對房地產(chǎn)公司的返還習(xí)慣，僅對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅進(jìn)行返還。C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)開辦期的止點(diǎn)
問題16：在案例31中，乙公司的開辦期什么時候結(jié)束？
問題17：在案例32中，乙公司開辦費(fèi)40萬元如何進(jìn)行財稅處理？
第四章融資環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)信托與類信托
問題18：信托關(guān)系有什么特殊之處？
問題19：在會計處理上丁公司的融資屬于股權(quán)還是債權(quán)？
問題20：丁公司的融資稅務(wù)上屬于股權(quán)還是債權(quán)？
問題21：丁公司的利息支出可以在企業(yè)所得稅前扣除嗎？
第二節(jié)融資租賃
問題22：承租人乙、丙的融資性售后回租行為屬于銷售行為嗎？
問題23：融資租賃公司丁如何做到本金不征稅？
第三節(jié)炒樓花
問題24：合同項下的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否交流轉(zhuǎn)稅？
問題25：合同項下的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否需要代扣代交個人所得稅？
第四節(jié)對賭
問題26：對賭協(xié)議涉稅處理有幾種觀點(diǎn)？
問題27：目前對賭協(xié)議唯一公開的涉稅文件引導(dǎo)了什么？
第五章開發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)境外設(shè)計費(fèi)涉稅解析
問題28： 乙公司如何繳納增值稅？
問題29： 乙公司是否需要在中國境內(nèi)繳納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問題30：哪些材料進(jìn)行甲供可以實現(xiàn)甲公司從集團(tuán)層面的節(jié)稅？
問題31： 簡易計稅和一般計稅孰優(yōu)孰劣？
問題32：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題33：甲集團(tuán)公司向乙公司收取600萬元利息是否繳納營業(yè)稅？
問題34：如何才能做到集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團(tuán)公司轉(zhuǎn)貸給乙公司的營業(yè)稅？
問題35：如果營改增后發(fā)生統(tǒng)借統(tǒng)還，是否需要繳納增值稅？
第四節(jié)母子公司往來涉及的流轉(zhuǎn)稅
問題36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題37：若營改增后發(fā)生該行為，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值稅？
問題38：甲集團(tuán)公司3億元流動貸款產(chǎn)生的600萬元銀行利息費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第六章銷售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)購房俱樂部會員費(fèi)的納稅時點(diǎn)
問題39：稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時認(rèn)為，甲房地產(chǎn)公司收取的會員費(fèi)1 000萬元
自2012年6月19日產(chǎn)生納稅義務(wù)，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)補(bǔ)交滯納金。
第二節(jié)賣房送汽車是否屬于混合銷售行為
問題40：賣房送汽車是否屬于混合銷售行為？
問題41：贈送的奔馳SMART汽車是否應(yīng)交增值稅？
問題42：贈送的奔馳SMART汽車是否應(yīng)交企業(yè)所得稅？
問題43：贈送的奔馳SMART汽車是否代扣個人所得稅？
第三節(jié)無產(chǎn)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓
問題44：地上無產(chǎn)證的架空層歸誰所有？
問題45：地下無產(chǎn)證且非人防工程地下車庫歸誰所有？
問題46：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題47： 無產(chǎn)證建筑物是否可售？
問題48：持有型地下車位不保留成本，是否要補(bǔ)交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題
問題49：營改增前后，空調(diào)、整體櫥柜是否需要交增值稅？如何計算繳納增值稅？
問題50：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題51：精裝房的裝修是否交契稅？
問題52：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅及增值稅？
第五節(jié)購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征稅
第六節(jié)售樓處、樣板間的涉稅問題
第七節(jié)合作建房
問題53：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析。
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問題54：沒收張某的定金5萬元是否需要交增值稅？
問題55：收取王某的滯納金2 000元是否需要交增值稅？
第九節(jié)合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財稅問題
問題56：地下車位是否應(yīng)按無償捐贈不動產(chǎn)而補(bǔ)征營業(yè)稅或者增值稅？
第七章竣工后環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險控制關(guān)鍵點(diǎn)
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題57：甲房地產(chǎn)公司是否需要補(bǔ)企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標(biāo)志
問題58：2010~2012年，會計上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計量與房產(chǎn)稅的疑難問題
問題59：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題60：該商業(yè)地產(chǎn)取得的進(jìn)項稅額是否需要分兩次抵扣？
問題61：Y項目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題62：出租的大型游船租金收入是否交房產(chǎn)稅？
問題63：出租簡易農(nóng)貿(mào)市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題64： 免租期的納稅義務(wù)人到底是誰？
問題65： 免租期是否需要按視同銷售繳納增值稅？
問題66：如何區(qū)分獨(dú)立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題67： 如何利用轉(zhuǎn)租不征稅進(jìn)行籌劃節(jié)稅？
問題68：營改增后對2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的，能否選擇簡易計稅方法計稅？
問題69：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題70：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題71：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題72：物業(yè)用房是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？由誰交？
第八章營改增對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)及相關(guān)稅種的影響
第一節(jié)營改增對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的影響
問題73：預(yù)繳的增值稅能否抵減當(dāng)期實現(xiàn)的增值稅應(yīng)納稅額？
問題74：在預(yù)售環(huán)節(jié)，在有比較多的進(jìn)項稅額可供抵扣的情況下，可以確認(rèn)售房收入的實現(xiàn)、納稅義務(wù)的發(fā)生嗎，同時可以不預(yù)繳
增值稅嗎？
問題75：對“一次購地、分期開發(fā)”的房地產(chǎn)項目，其土地價款如何扣除？
第二節(jié)營改增對相關(guān)稅種的影響
第二部分高級解析篇
第九章企業(yè)所得稅應(yīng)對
第一節(jié)國稅發(fā)〔2009〕31號文的亮點(diǎn)與漏洞解析
第二節(jié)收入的確認(rèn)
第三節(jié)成本計算與分?jǐn)?br />第四節(jié)期間費(fèi)用的處理
問題76：補(bǔ)充養(yǎng)老保險與補(bǔ)充醫(yī)療保險是否必須到社會保障局辦理才可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第五節(jié)企業(yè)所得稅財稅處理案例
問題77：2016年乙公司籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否有扣除限額？
問題78：2017年乙公司如何進(jìn)行財稅處理?
問題79：2018年乙公司如何進(jìn)行財稅處理？
第六節(jié)關(guān)聯(lián)方借款利息扣除
第十章土地增值稅清算解析
第一節(jié)土地增值稅清算體系介紹
問題80：甲房地產(chǎn)公司節(jié)稅多少？
第二節(jié)新房查賬清算
問題81：為什么式(101)中直接按13加計扣除,而稅法規(guī)定是“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計算扣除”?
問題82：滿足什么條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題83：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題84：開發(fā)精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題85：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定繳納的房屋維修基金在進(jìn)行土地增值稅清算的時候可以計入開發(fā)間接費(fèi)用嗎？
問題86：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題87：代收費(fèi)與規(guī)費(fèi)的區(qū)別是什么？
問題88：房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資,是否要征收土地增值稅？
問題89：土地增值稅清算的滯納金如何計算？
第三節(jié)舊房清算
問題90：應(yīng)納的土地增值稅額是多少？
問題91：甲公司應(yīng)交多少土地增值稅？
第四節(jié)土地增值稅經(jīng)典錯誤籌劃批判
第十一章經(jīng)典籌劃案例解析
第一節(jié)投資新設(shè)公司后吸收合并實現(xiàn)土地收購
問題92：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生營業(yè)稅？營改增后，同樣的行為是否產(chǎn)生增值稅？
問題93：投資新設(shè)S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題94：吸收合并后，J公司是否需要補(bǔ)交土地增值稅？
問題95：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生營業(yè)稅？營改增后，同樣的行為是否產(chǎn)生增值稅？
問題96：J公司轉(zhuǎn)讓S公司股權(quán)是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題97：N房地產(chǎn)公司土地增值稅清算時土地的可扣除成本是多少？
問題98：吸收合并是否產(chǎn)生稅收？
第二節(jié)銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題99：如何利用L集團(tuán)的優(yōu)勢實現(xiàn)集團(tuán)層面的節(jié)稅？
第十二章常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定原則
第一節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)判定的重要性
第二節(jié)常設(shè)機(jī)構(gòu)的種類
第三節(jié)固定營業(yè)場所類常設(shè)機(jī)構(gòu)
第四節(jié)承包工程
第五節(jié)提供勞務(wù)
問題100： 特許權(quán)使用費(fèi)與營業(yè)利潤的區(qū)別是什么？
問題101：乙公司是否構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定？
第六節(jié)非獨(dú)立代理人
第七節(jié)獨(dú)立代理人
第十三章房地產(chǎn)集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險管理研究
第一節(jié)稅務(wù)風(fēng)險理論
第二節(jié)稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
第三節(jié)風(fēng)險管理整合框架在稅務(wù)風(fēng)險中的應(yīng)用
第四節(jié)稅務(wù)風(fēng)險管理的動態(tài)框架
第五節(jié)稅務(wù)風(fēng)險管理案例分析
第十四章稅收籌劃本質(zhì)是一門實戰(zhàn)技藝
第一節(jié)籌劃理論解決不了實際問題
第二節(jié)關(guān)注商業(yè)模式的重要作用
第三節(jié)專家的工作就是創(chuàng)新
問題102：有保底收益的委托理財收益屬于股息還是利息？
問題103：不按持股比例的稅收分紅是否可以免企業(yè)所得稅？
問題104：委托理財?shù)募{稅義務(wù)人是委托人還是受托人？
第四節(jié)稅法的硬傷
第五節(jié)避稅的藍(lán)海
第六節(jié)風(fēng)險與收益對等是稅務(wù)實戰(zhàn)至高法則
參考文獻(xiàn)