房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解答（第3版）

上編訴訟指引
第一章房屋租賃合同糾紛案件概述
第一節(jié)房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn)、類型及表現(xiàn)形式
一、房屋租賃糾紛的主要特點(diǎn)
二、房屋租賃糾紛的主要類型及表現(xiàn)形式
第二節(jié)房屋租賃糾紛的成因分析
一、近年來房屋租賃市場供需兩旺
二、當(dāng)事人法律意識和誠信意識不高
三、當(dāng)事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費(fèi)
四、房屋中介公司良莠不齊，相關(guān)部門監(jiān)管不力
五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機(jī)制
第二章房屋租賃合同糾紛訴訟程序
第一節(jié)房屋租賃合同糾紛的起訴條件、受理要點(diǎn)
一、房屋租賃合同糾紛的起訴條件
二、房屋租賃合同糾紛的受理要點(diǎn)
第二節(jié)房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)及被告抗辯理由
一、房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)
二、被告的抗辯理由
第三節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟時效
一、時效的一般規(guī)定
二、訴訟時效的中止或中斷
三、房屋租賃合同糾紛的最長訴訟時效
第四節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)與負(fù)擔(dān)原則
一、訴訟費(fèi)用交納范圍
二、訴訟費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)
三、訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則
第五節(jié)判決內(nèi)容與申請執(zhí)行
一、判決內(nèi)容
二、申請執(zhí)行
中編實(shí)務(wù)解答
第一章房屋租賃合同效力糾紛
1.出租未經(jīng)消防驗收的房屋，租賃合同是否有效
2.出租沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效
3.出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)或臨時建筑審批手續(xù)的房屋租賃合同是否有效
4.沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效
5.出租改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途房屋的租賃合同是否有效
6.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效
7.已經(jīng)出租的房屋被查封,原租賃合同是否有效
8.部分共有人出租共有房屋是否有效
9.租賃合同無效，應(yīng)參照何種租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)
第二章房屋租賃合同履行、解除糾紛
10.經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同是否有效
11.房屋在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修承租人因此受到的損失應(yīng)當(dāng)如何處理
12.什么是出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)承租人可采取哪些補(bǔ)救辦法
13.如何認(rèn)定承租人是否正當(dāng)使用出租房屋未正當(dāng)使用，出租人應(yīng)如何救濟(jì)
14.出租人是否有權(quán)提前收回房屋
15.承租人在哪些情況下可以解除租賃合同，提前退租
16.租賃房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件，應(yīng)當(dāng)如何處理
17.如何處理“一房兩租或數(shù)租”糾紛
18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施維護(hù)自己的權(quán)益
19.產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當(dāng)合法
20.在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)如何處理
21.租賃期限屆滿后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理
22.租賃合同無效，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理
23.房屋租賃合同解除后，承租人對房屋的裝飾裝修如何處理
24.承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝修、擴(kuò)建的，如何處理發(fā)生的費(fèi)用
25.承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的，如何處理發(fā)生的擴(kuò)建費(fèi)用
26.出租房屋欠繳物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由出租人交納還是由承租人交納
第三章房屋租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛
27.主體變更后新承租人是否可向原次承租人主張占有使用費(fèi)
28.因轉(zhuǎn)租人違約，出租人要求解除合同，次承租人有何救濟(jì)權(quán)利
29.房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金
30.次承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租賃合同應(yīng)否支持
31.承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人行使合同解除權(quán)的期限是多久
32.承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限能否超過剩余期限
33.承租人可否將所租住的公房轉(zhuǎn)租
第四章優(yōu)先購買權(quán)糾紛
34.產(chǎn)權(quán)人出售房屋時，承租人如何主張優(yōu)先購買權(quán)
35.出租人在未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何保障承租人的合法權(quán)益承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后，是否享有繼續(xù)承租權(quán)
36.承租人認(rèn)為自己優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，應(yīng)該如何提出請求
37.在什么情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)以及優(yōu)先購買權(quán)消滅
38.承租人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承
39.房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)
40.如何理解和把握承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”
41.實(shí)際履行價格與備案合同價格不一致的情況下，承租人能否要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)
42.出租人整體出售房屋時，部分房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)
43.房屋租賃期滿后雙方不再繼續(xù)履行或解除合同后，承租人是否還享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)
44.房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可主張優(yōu)先購買權(quán)
45.如何理解出租人出售房屋時對承租人的通知義務(wù)通知能否限定購房條件出租人對承租人發(fā)出的出賣出租房屋的通知中限定承租人須在不足一個月的期限內(nèi)交清購房款，該通知是否合法有效
46.優(yōu)先購買權(quán)之訴的性質(zhì)是什么是確認(rèn)之訴、給付之訴還是變更之訴
47.以拍賣、折價、變賣等方式處分租賃房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立是否影響優(yōu)先購買權(quán)的行使
第五章其他有關(guān)房屋租賃問題
48.租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，新業(yè)主是否應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同例外情形有哪些
49.在承租人預(yù)付租金，尚未到新的交租期限情況下，新業(yè)主能否向承租人主張給付租金
50.出租人未告知出租房屋已抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任
51.房屋租賃合同中，如何確定當(dāng)事人約定的違約金是否過高，能否與賠償損失并用
52.租賃房屋可否作為裝飾裝修工程款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的
53.房屋租賃合同無效、期滿或依法解除后，承租人拒不返還房屋，由此造成的損失應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)
54.租賃合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款結(jié)算單”，是否適用訴訟時效的規(guī)定
55.承租人能否獲得拆遷補(bǔ)償
56.如何區(qū)分房屋租賃合同與酒店（賓館）承包合同糾紛
57.如何區(qū)分房屋租賃合同解除與變更、撤銷糾紛
58.什么叫承租權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓
59.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生糾紛，應(yīng)如何處理
60.房屋租賃糾紛如何確定地域管轄問題
61.如何理解把握優(yōu)先承租權(quán)問題
62.承租人欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司是否有權(quán)要求出租人付款
63.房屋租賃期間，第三人對房屋進(jìn)行侵害，應(yīng)如何處理
64.房屋租賃期間因房屋失火對第三人造成侵害，應(yīng)如何分擔(dān)責(zé)任
65.自然人作為承租人簽訂租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)并實(shí)際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)由誰作為承擔(dān)責(zé)任的主體
66.承租人在經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，無力繼續(xù)履行租賃合同的情況下能否行使合同解除權(quán)
下編附錄
一、相關(guān)法律、行政法規(guī)
中華人民共和國民法通則（1986.4.12）（節(jié)選）
中華人民共和國物權(quán)法（2007.3.16）（節(jié)選）
中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（2009.12.26）（節(jié)選）
中華人民共和國合同法（1999.3.15）（節(jié)選）
中華人民共和國擔(dān)保法（1995.6.30）（節(jié)選）
中華人民共和國土地管理法（2004.8.28修正）（節(jié)選）
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007.8.30修正）（節(jié)選）
中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007.10.28）（節(jié)選）
中華人民共和國消防法（2008.10.28修訂）（節(jié)選）
中華人民共和國建筑法（1997.11.1）（節(jié)選）
中華人民共和國拍賣法（2004.8.28修正）（節(jié)選）
中華人民共和國民事訴訟法（2012.8.31修正）
國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2011.1.21）（節(jié)選）
城市房屋拆遷管理條例（2001.6.13）（節(jié)選）
建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（2000.1.30）（節(jié)選）
村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例（1993.6.29）（節(jié)選）
二、相關(guān)司法解釋
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（1988.1.26）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（1999.12.19）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2009.4.24）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（2000.12.8）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009.7.30）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003.3.24）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009.5.14）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（2001.12.21）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定（2008.8.21）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函（2005.7.26）
最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)（1986.1.7）
三、部門規(guī)章及地方性司法文件
商品房屋租賃管理辦法（2010.12.1）
江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見（2008.12.10）
上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（2005.8.29）