我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)法律制度研究

第一章 導(dǎo)論
一、研究背景
二、相關(guān)概念的界定
1.“建設(shè)用地”
2.“建設(shè)用地使用權(quán)”
3.“建設(shè)用地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)”

第二章 我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)的制度變遷路徑
一、國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)：漸進(jìn)的市場(chǎng)化過(guò)程
（一）突破：場(chǎng)地使用費(fèi)和城市土地使用費(fèi)的開(kāi)征
（二）起步：國(guó)有土地使用權(quán)出讓的嘗試及合法化
（三）發(fā)展：從協(xié)議出讓到“招、拍、掛”的普及
二、案例剖析：以西南M市為樣本
三、集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)：法律的限縮與脫法的實(shí)踐
（一）法律框架下的集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)
1.1949～1962年，宅基地和住房私有并可自由買(mǎi)賣(mài)時(shí)期
2.1962一1998年，宅基地公有私用，住房私有并可自由買(mǎi)賣(mài)時(shí)期
3.1998年至今，宅基地公有私用，農(nóng)民房屋處分權(quán)受限制時(shí)期
（二）實(shí)踐中的集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)
1.安徽蕪湖——國(guó)家級(jí)試點(diǎn)
2.四川成都——國(guó)家級(jí)城鄉(xiāng)綜合統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)

第三章 國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行
——以土地儲(chǔ)備制度為中心
一、“土地儲(chǔ)備”的制度內(nèi)涵和目標(biāo)
（一）域外對(duì)“土地儲(chǔ)備”概念的定義
（二）國(guó)內(nèi)對(duì)“土地儲(chǔ)備”概念的理解
（三）我國(guó)建立土地儲(chǔ)備制度的背景
1.盤(pán)活存量國(guó)企土地資產(chǎn)
2.政府全面壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)權(quán)，改多頭供地為政府統(tǒng)一供地
二、國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)中的土地來(lái)源——土地儲(chǔ)備的范圍
（一）土地儲(chǔ)備范圍概述
1.土地回收
2.土地收購(gòu)
3土.地征收
（二）儲(chǔ)備范圍擴(kuò)大化的趨勢(shì)及根源
1.存量土地收儲(chǔ)的主要來(lái)源：對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的征收
2.增量土地收儲(chǔ)的主要來(lái)源：對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征收
三、國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)出讓方式——以商品住宅類土地用途為視角
1.招標(biāo)出讓
2.拍賣(mài)出讓
3.掛牌出讓
4.協(xié)議出讓
（一）目前對(duì)國(guó)有建設(shè)用地出讓方式的批評(píng)及改革建議
（二）地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系究竟為何
（三）對(duì)相關(guān)改革建議或措施的分析

第四章 打破建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)法律壟斷格局的前提
——土地征收制度的改革
一、公共利益范圍的界定
（一）什么是“公共”
（二）什么是“利益”
（三）什么是“公共使用”
（四）“發(fā)展經(jīng)濟(jì)”是否符合公共使用目的
（五）界定“公共利益”的實(shí)體性規(guī)則
1.對(duì)現(xiàn)有規(guī)則和觀點(diǎn)的評(píng)析
2.筆者的建議
（六）界定“公共利益”的程序規(guī)則
二、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定
（一）“市場(chǎng)價(jià)值”的含義及一般規(guī)則
（二）“市價(jià)補(bǔ)償”標(biāo)準(zhǔn)的利弊
（三）三種主要的估值法
1.概述
2.“可比較售價(jià)法”與“收入折現(xiàn)法”的比較
3.重置成本法
4.三種估值法在司法中的運(yùn)用：sonwbank案述評(píng)
（四）我國(guó)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估程序評(píng)析
1.國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償規(guī)則
2.農(nóng)民集體所有土地及房屋征收補(bǔ)償規(guī)則
3.被征收人分享土地征收項(xiàng)目?jī)r(jià)值的合理性與可行性
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定及評(píng)估報(bào)告的質(zhì)證

第五章 集體建設(shè)用地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)：必要性及法律的重構(gòu)
一、集體建設(shè)用地人市合法化的必要性
（一）是滿足城市化進(jìn)程中建設(shè)用地需求的主要途徑
（二）有助于實(shí)現(xiàn)政府、農(nóng)民集體、農(nóng)戶和用地者的多方共贏
（三）有助于降低合約的交易成本，使土地更好地得到市場(chǎng)配置
（四）是所有權(quán)平等這一基本法律精神在土地法律上的回歸
（五）符合中國(guó)“漸進(jìn)式”改革的發(fā)展路徑
二、集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)主體
（一）“農(nóng)民集體”
1.“農(nóng)民集體”的現(xiàn)狀：主體虛位
2.完善農(nóng)民集體土地所有制的模式選擇
3.對(duì)“農(nóng)民集體”的確權(quán)和重塑
（二）農(nóng)戶
三、集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)客體
（一）宅基地使用權(quán)人市的法律問(wèn)題
（二）規(guī)劃集體建設(shè)用地人市的法律問(wèn)題
四、集體建設(shè)用地人市的具體制度設(shè)計(jì)
（一）集體建設(shè)用地人市交易方式
（二）集體建設(shè)用地人市后的用途范圍
（三）集體建設(shè)用地人市程序

第六章 城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)建
一、總體目標(biāo)
二、具體制度的改進(jìn)和完善
（一）改革與完善現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度
（二）修改相關(guān)法律，保證集體建設(shè)用地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的合法性
（三）完善土地利用規(guī)劃制度，兼顧確定性和適度的彈性
1.現(xiàn)行土地規(guī)劃法律制度的現(xiàn)狀與不足
2.完善土地利用規(guī)劃法律制度的建議
（四）改革土地稅費(fèi)體制，保障地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地稅收
結(jié)語(yǔ)

參考文獻(xiàn)
中文文獻(xiàn)類
一、中文著作
二、中文譯著
三、中文論文
四、統(tǒng)計(jì)年鑒
英文文獻(xiàn)類
一、英文著作
二、英文期刊
三、研究報(bào)告
四、美國(guó)司法案例
致謝