物業(yè)糾紛處理錦囊（第5版）

1No.業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利
00
1.房屋所有權(quán)人就是房屋所在小區(qū)的業(yè)主00
2.業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題00
3.簽訂購房合同時，開發(fā)商制定物業(yè)管理合同應(yīng)符合法律規(guī)定00
4.開發(fā)商委托自己的子公司擔任前期物業(yè)服務(wù)公司需要通過法定程序0
5.開發(fā)商違約，業(yè)主委員會可以起訴0
6.房屋設(shè)備不全，業(yè)主依法維權(quán)0
7.前期物業(yè)服務(wù)公司拒絕移交管理，業(yè)主委員會依法維權(quán)0
8.新舊物業(yè)公司交接的權(quán)利義務(wù)0
9.業(yè)主委員會有權(quán)在解聘前期物業(yè)公司之前新聘其他物業(yè)管理公司0
10.業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)公司0
11.業(yè)主委員會可以向物業(yè)服務(wù)公司要求返還維修基金0
12.業(yè)主覺得業(yè)主委員會的決定不適當可以提起撤銷之訴0

2No.物業(yè)維修糾紛
0
（一）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的維修糾紛0
13.業(yè)主搭建防護網(wǎng)不能占用公共空間0
14.業(yè)主違章修建戶外設(shè)施，物業(yè)非為適格訴訟主體0
15.業(yè)主不能封閉陽臺的約定需受合法性審查0
16.業(yè)主違反合法協(xié)議自封陽臺，物業(yè)服務(wù)公司可以起訴0
17.物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當對維修過程中的不當行為負責0
18.物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)阻止業(yè)主安裝超負荷的大浴缸0
19.業(yè)主不能以前期物業(yè)合同不合理為由而進行違章裝修0
20.業(yè)主違章裝修，物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)罰款或采取斷水斷電等懲罰措施0
21.相鄰其他業(yè)主造成侵權(quán)，物業(yè)服務(wù)公司進行賠償?shù)姆山缦?
22.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有權(quán)處分和管理專項維修資金嗎？0
23.物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當對公共區(qū)域養(yǎng)護、維修中的不當行為負責0

（二）相鄰業(yè)主之間的維修糾紛
0
24.住戶承重墻上鑿眼，鄰居有權(quán)起訴0
25.業(yè)主在其獨用的平臺上搭建玻璃房不能違反物業(yè)管理公約0
26.業(yè)主裝修不當造成損失，物業(yè)服務(wù)公司對其疏于監(jiān)督管理造成的損失負責0
27.業(yè)主不可以違反物業(yè)管理公約自行安裝防盜設(shè)施0
28.相鄰業(yè)主不當裝修造成損失，物業(yè)服務(wù)公司承擔責任的法律界限0
29.業(yè)主不能以與其他業(yè)主進行同樣裝修為由，違反物業(yè)管理約定擅自裝修0
30.裝修排污堵塞管道，相鄰業(yè)主負有排除妨礙的配合義務(wù)0


（三）業(yè)主與政府主管部門的維修糾紛
0
31.業(yè)主封閉自家陽臺，房地局無權(quán)處罰0
32.業(yè)主擅自建設(shè)違章建筑，房產(chǎn)管理機關(guān)應(yīng)該處罰業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)公司？0

3No.建筑物及其附屬設(shè)施致人損害糾紛
0
（一）建筑物致人損害糾紛
33.鍛煉墜樓身亡，修建方和物業(yè)成被告
34.物業(yè)公司不對觸電受傷業(yè)主負責
35.樓道設(shè)計不合理，住戶摔傷，物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商應(yīng)各自承擔責任
36.小區(qū)沒有成立物業(yè)服務(wù)公司，出現(xiàn)問題時居委會街道辦需要負責
37.電梯發(fā)生事故，物業(yè)服務(wù)公司負責舉證證明自己沒有
過錯
38.業(yè)主入住后房屋受損，物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商在各自的職責范圍內(nèi)負責
39.業(yè)主冒失乘貨梯摔傷，物業(yè)服務(wù)公司不能證明自己沒有過錯的，需要負責
40.臺風導致水管堵塞造成損失，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該負責
41.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承擔責任
（二）附屬設(shè)施致人損害糾紛
42.物業(yè)設(shè)施傷人，物業(yè)服務(wù)公司需要承擔責任
43.小區(qū)內(nèi)堆放的建筑垃圾傷人，物業(yè)服務(wù)公司需要承擔責任
44.設(shè)置路障沒有采取防護措施，物業(yè)服務(wù)公司需要承擔責任
45.危險品露天放置，小孩失手點燃引爆，物業(yè)公司和監(jiān)護人各自承擔責任
46.因遭受物業(yè)環(huán)境污染損害，業(yè)主可以要求精神損害賠償
47.童攀爬小區(qū)草坪鋼筋護欄受傷，物業(yè)服務(wù)公司和監(jiān)護人各自承擔責任

4No.物業(yè)侵權(quán)糾紛
（一）業(yè)主侵權(quán)糾紛
48.房前小院擴建至人行道，物業(yè)公司起訴獲支持
49.業(yè)主委員會張貼通知指責物業(yè)服務(wù)公司貪污，內(nèi)容失實應(yīng)承擔責任
50.部分業(yè)主無權(quán)處置其使用的共用樓道
51.業(yè)主維權(quán)行為過激，是否會侵害物業(yè)服務(wù)公司名譽？
52.業(yè)主車輛受損，辱罵攻擊保安構(gòu)成侵權(quán)
53.業(yè)主堆放建筑垃圾導致住戶受害，應(yīng)當承擔賠償責任
（二）物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主人身權(quán)的侵權(quán)糾紛
54.業(yè)主在住宅被裝修工殺害，物業(yè)公司被判賠償
55.在小區(qū)內(nèi)張貼失實公開信，物業(yè)公司成立侵權(quán)
56.小區(qū)保安打死訪客，物業(yè)服務(wù)公司承擔責任
57.業(yè)主突發(fā)急病，卻遇電梯停運，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當負責
58.業(yè)主小區(qū)內(nèi)違禁放花炮出事故，物業(yè)服務(wù)公司盡到管理職責則不需要承擔責任
59.噪音擾民，開發(fā)商與物業(yè)誰之罪
60.物業(yè)服務(wù)公司張貼告示點名批評業(yè)主，不構(gòu)成名譽侵權(quán)
61.業(yè)主熱水器產(chǎn)生的冰溜子砸死小區(qū)居民，業(yè)主、物業(yè)公司和生產(chǎn)商各負其責
（三）物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的侵權(quán)糾紛
62.物業(yè)裝修監(jiān)管不力，樓下轎車被砸“毀容”
63.未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)將“公用地”委托他人使用
64.開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)收取業(yè)主裝潢保證金
65.物業(yè)服務(wù)公司不能以危害小區(qū)安全為由擅自拆除戶外廣告牌
66.物業(yè)服務(wù)公司丟失業(yè)主匯款應(yīng)當承擔責任
67.未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)利用小區(qū)公共供暖設(shè)施對外供暖
68.物業(yè)服務(wù)公司出租公用地，個別業(yè)主無權(quán)起訴物業(yè)服務(wù)公司
69.業(yè)主家里管道堵塞受損失，物業(yè)服務(wù)公司在職責范圍內(nèi)承擔責任

5No.物業(yè)管理費糾紛
（一）業(yè)主拒交管理費糾紛
70.因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費
71.認定物業(yè)公司提供的服務(wù)是否符合合同約定的標準
72.尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，正在使用業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)管理費
73.物業(yè)服務(wù)公司沒有履行物業(yè)管理職責，業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)費
74.沒有簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主不可以因此拒交物業(yè)管理費
75.業(yè)主家中被盜，不可以因此拒絕交納物業(yè)管理費
76.物業(yè)服務(wù)公司單方面提高物業(yè)費，業(yè)主可以拒交
77.業(yè)主無權(quán)以開發(fā)商違約為由拒絕交納物業(yè)管理費
（二）物業(yè)服務(wù)公司索要管理費糾紛
78.業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，業(yè)主不可因此拒交物業(yè)費
79.開發(fā)商無權(quán)要求業(yè)主在辦理入住時先交納物業(yè)管理費
80.物業(yè)服務(wù)公司不能以“二次供水”為由提高水價
81.業(yè)主拖欠費用，物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)強制停水
82.物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)強行收取裝修配合費
83.業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)公司的事實管理行為應(yīng)當依法交納物業(yè)費
84.物業(yè)管理服務(wù)合同沒有明確收費標準，物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)自行提高收費
85.原物業(yè)管理服務(wù)合同期滿沒有續(xù)簽，業(yè)主接受服務(wù)應(yīng)當交費
86.業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)公司可以不為其提供物業(yè)服務(wù) 

6No.車輛管理糾紛
（一）車位糾紛
87.業(yè)主車位常被占，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當承擔責任
88.業(yè)主擅自改變車位造成損失，物業(yè)服務(wù)公司不需負責
89.業(yè)主交納了停車場地使用費，并非直接與物業(yè)服務(wù)公司構(gòu)成保管合同關(guān)系
90.業(yè)主車位被人占，停放他處受損失，物業(yè)服務(wù)公司不承擔責任
91.簽訂租用停車位合同，物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主車輛負有安全保障義務(wù)
92.物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)在小區(qū)樓間空地劃出車位出租
（二）車輛丟失、毀損糾紛
93.高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責
94.業(yè)主汽車被盜，保險公司理賠后可以向物業(yè)服務(wù)公司索賠
95.住戶車輛被盜，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當承擔責任
96.突發(fā)暴雨車庫被淹，物業(yè)服務(wù)公司不可以免責
97.物業(yè)服務(wù)合同沒有明確車輛保衛(wèi)服務(wù)，業(yè)主丟車，物業(yè)服務(wù)公司不承擔責任
98.物業(yè)服務(wù)公司只收取規(guī)定的車輛管理費的一半，也應(yīng)對車輛損壞負全責
99.住客在酒店丟失車輛，酒店在安全保障義務(wù)范圍內(nèi)負補充責任
100.住戶擅自停車占用通道，物業(yè)服務(wù)公司為疏通道路而損壞車輛不應(yīng)賠償

7No.安全保衛(wèi)糾紛
101.保安半夜進民宅，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當承擔責任
102.業(yè)主小區(qū)內(nèi)被殺，物業(yè)服務(wù)公司盡到管理職責，則不需要承擔責任
103.住戶家中被害，值勤保安已作訪客登記，物業(yè)服務(wù)公司不承擔責任
104.住戶家中被害，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司不因建筑和管理瑕疵而承擔責任
105.業(yè)主小區(qū)遭毆打，在場保安未救助，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該承擔責任
106.住戶家中物品被盜，物業(yè)服務(wù)公司不承擔責任
107.物業(yè)服務(wù)公司禁止封閉陽臺，竊賊入室行竊，物業(yè)服務(wù)公司負責
108.物業(yè)服務(wù)公司縱容小區(qū)黑惡勢力，業(yè)主受損，物業(yè)服務(wù)公司負責
109.他人跳樓自殺砸死住戶，物業(yè)服務(wù)公司不承擔賠償責任
110.業(yè)主與看房人發(fā)生糾紛被打傷，物業(yè)服務(wù)公司不需承擔責任
111.物管公司不承擔緊急避險行為的民事責任
附錄
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）（2007.3.16）
中華人民共和國侵權(quán)責任法（2009.12.26）
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999.3.15）
中華人民共和國民法通則（節(jié)錄）（1986.4.12）
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知（節(jié)錄）（1988.4.2）
最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責任若干問題的解釋（節(jié)錄）（2001.2.26）
最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋（節(jié)錄）（2003.12.4）
物業(yè)管理條例（2007.8.26修訂）
業(yè)主大會規(guī)程（2003.6.26）
前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)
建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（節(jié)錄）（2000.1.10）
中華人民共和國城市居民委員會組織法（節(jié)錄）（1989.
12.6）
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（2003.11.13）
北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準（2003.11.4）