地產(chǎn)6堂課：拆掉開發(fā)商思維里的墻

自序
第一課　地塊研究：房地產(chǎn)開發(fā)的“元”問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步不是市場調(diào)研，而是地塊研究！地塊研究絕不僅僅是研究地塊的地形、地貌，而是研究地塊的最大價(jià)值點(diǎn)和最大風(fēng)險(xiǎn)值。
第一節(jié) 地塊研究的目的是發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn)
第二節(jié) 地塊的城市屬性決定地塊的基礎(chǔ)價(jià)值
第三節(jié) 地塊的市場屬性是判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵
第四節(jié) 周邊環(huán)境對地塊價(jià)值的作用更為直接和明顯
第五節(jié) 地塊的自然屬性決定項(xiàng)目差異化的程度
第二課　市場調(diào)研：項(xiàng)目開發(fā)的決策基礎(chǔ)
市場調(diào)研絕不僅是調(diào)查了解競爭項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，更為重要的，是對消費(fèi)者消費(fèi)需求，特別是潛藏的真實(shí)的心理需求的了解，即購房者對房子的理解和要求。市場調(diào)研的最大意義就是求證和發(fā)現(xiàn)：求證地塊研究時(shí)的開發(fā)思路是否正確，最大價(jià)值點(diǎn)是不是市場關(guān)注的重點(diǎn)和熱點(diǎn)；發(fā)現(xiàn)地塊研究時(shí)未發(fā)現(xiàn)的顯性和隱性需求！
第一節(jié) 市場調(diào)研是指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)
第二節(jié) 市場調(diào)研必須注意的基本流程
第三節(jié) 正確的調(diào)研方法才能保證樣本的真實(shí)性和科學(xué)性
第四節(jié) 市調(diào)的最大難點(diǎn)是數(shù)據(jù)分析和解讀
第五節(jié) 市場調(diào)研后的結(jié)論與思考決定項(xiàng)目價(jià)值大小
第三課 項(xiàng)目定位：決定項(xiàng)目開發(fā)的成敗
定位是項(xiàng)目開發(fā)所有環(huán)節(jié)中最重要也是最困難的問題——項(xiàng)目定位決定項(xiàng)目成??！如果項(xiàng)目定位錯(cuò)了，不管你在產(chǎn)品上下再多工夫，投入再多資金，做再好的設(shè)計(jì)和裝修，都將于事無補(bǔ)。
第一節(jié) “定位就是要做到與眾不同”
第二節(jié) 項(xiàng)目定位的系統(tǒng)構(gòu)成
第三節(jié) 定位要解決什么問題
第四節(jié) 項(xiàng)目定位的四個(gè)錯(cuò)誤
第五節(jié) 正確的客戶細(xì)分，不是個(gè)人而是家庭
第六節(jié) “五度思維”是項(xiàng)目定位的必要因素
第四課 定位四法：如何讓項(xiàng)目與眾不同
定位沒有模式，卻有方法。定位就是找出項(xiàng)目的靈魂和特質(zhì)，這需要一種對市場、項(xiàng)目、競爭環(huán)境近乎神靈般的把握。定位難在高度，而確立高度的基礎(chǔ)就是思維和方法。
第一節(jié) 定位法一：三層面相交定位法
第二節(jié) 定位法二：假設(shè)論證定位法
第三節(jié) 定位法三：剝洋蔥定位法
第四節(jié) 定位法四：反瞄準(zhǔn)定位法
第五課 規(guī)劃設(shè)計(jì)：必須尊重市場的需求
不得不說，現(xiàn)在太多的設(shè)計(jì)師在實(shí)施設(shè)計(jì)時(shí)，是以個(gè)人的設(shè)計(jì)文化、設(shè)計(jì)偏好、設(shè)計(jì)理念，以及對技術(shù)參數(shù)的絕對服從、對開發(fā)商意見的妥協(xié)為設(shè)計(jì)原則的，而不是立足于市場需求?？梢哉f，設(shè)計(jì)師不自覺地走入了一個(gè)設(shè)計(jì)誤區(qū)。這也就是為什么一個(gè)規(guī)劃方案需要修改、調(diào)整無數(shù)遍，仍然得不到開發(fā)商認(rèn)可的主要原因。
第一節(jié) 總體規(guī)劃的核心是實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化
第二節(jié) 定位決定規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則和方向
第三節(jié) 借力城市規(guī)劃，必須站在整個(gè)城市發(fā)展的高度
第四節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)鍵在維持市場需求與設(shè)計(jì)技術(shù)的平衡
第五節(jié) 社區(qū)文化是規(guī)劃設(shè)計(jì)的最高表達(dá)
第六節(jié) 建筑風(fēng)格決定項(xiàng)目的競爭力
第七節(jié) 環(huán)境設(shè)計(jì)等同于價(jià)格的力量
第六課 項(xiàng)目推廣：房地產(chǎn)開發(fā)的最后一把火
推廣是一個(gè)系統(tǒng)的工程，也是一個(gè)更為專業(yè)的學(xué)科，它包含了策劃、渠道、媒介、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等多個(gè)環(huán)節(jié)。有些環(huán)節(jié)是智力的表達(dá)，有些環(huán)節(jié)是創(chuàng)意的再現(xiàn)，有些環(huán)節(jié)則是技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。但遺憾的是，如今有多少人知道一個(gè)項(xiàng)目的推廣還涉及到這么復(fù)雜的體系呢？而僅僅把推廣理解為廣告和公關(guān)活動(dòng)的一切做法，正是推廣費(fèi)用極大浪費(fèi)的最大元兇，更是很多項(xiàng)目銷售不暢的主要障礙。
第一節(jié) 推廣的基本流程
第二節(jié) 好廣告不是錢越多越好
第三節(jié) 公關(guān)活動(dòng)——不可或缺的推廣手段
第四節(jié) 三四線城市推廣必須直接、有效
后記