物業(yè)管理操作實務

第一部分物業(yè)管理基本內(nèi)容
1.何謂物業(yè)管理以及如何理解物業(yè)管理的基本內(nèi)容、物業(yè)構(gòu)成的基本內(nèi)容？
2.物業(yè)管理對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主有何現(xiàn)實意義和作用？
3.我國頒布的《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容具體表現(xiàn)在哪些方面？
4.我國《物業(yè)管理條例》應當適用于哪些范圍？
5.我國《物業(yè)管理條例》確立了哪些具體的基本制度？
6.業(yè)主如何認定和理解物業(yè)管理的范圍、職責的內(nèi)容和性質(zhì)？
7.我國現(xiàn)行的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有何區(qū)別？
8.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)公司享有哪些權(quán)利、承擔哪些義務？
9.我國對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級是如何進行管理的？10.在物業(yè)管理活動中，關(guān)于物業(yè)管理的監(jiān)督管理機構(gòu)的職權(quán)和職責有哪些規(guī)定？
第二部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
實務問答
1.何謂業(yè)主以及在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應當享有哪些權(quán)利？
2.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應當履行哪些義務？
3.在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生糾紛，業(yè)主能否根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》維護本身的合法權(quán)益以及在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應當享有哪些基本權(quán)利？
4.業(yè)主入住小區(qū)后，是否一定要聘請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)，以及業(yè)主是否可以自行管理小區(qū)物業(yè)？
5.業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要理解哪些問題？
6.何謂業(yè)主大會以及業(yè)主大會應當履行哪些職責？
7.第一次業(yè)主大會的召開應當按照什么程序進行以及業(yè)主大會召開的方式有哪些形式？
8.業(yè)主公約應當包括哪些具體內(nèi)容以及違反業(yè)主公約應當如何處理？
9.業(yè)主在簽署業(yè)主公約時應當注意哪些問題？
10.何謂業(yè)主委員會以及在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應當履行哪些職責？
11.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應享有哪些權(quán)利、承擔哪些義務？
12.擔任業(yè)主委員會委員應當符合哪些條件以及業(yè)主委員會委員享有哪些權(quán)利、履行哪些義務？
13.業(yè)主委員會章程具體包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主委員會召開會議的程序有哪些規(guī)定？
14.業(yè)主委員會的換屆工作應當如何進行?
15.新入住的業(yè)主認為需要調(diào)整業(yè)主委員會，應當履行哪些程序?
16.在物業(yè)服務合同履行過程中，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者之間的關(guān)系應當如何協(xié)調(diào)？
案例現(xiàn)場
1.小區(qū)竣工后未成立業(yè)主大會，業(yè)主是否可以自行召集組建業(yè)主大會？
2.小區(qū)業(yè)主代表大會制定的章程對外是否具有法律效力以及法院能否將其作為判決的依據(jù)？
3.物業(yè)管理公司未提供完善的物業(yè)服務，業(yè)主委員會是否可以解聘物業(yè)管理公司？
4.物業(yè)公司在管理小區(qū)過程中，業(yè)主委員會有無權(quán)利對物業(yè)公司的工作方式提出強制性要求？
附（1）業(yè)主臨時公約（示范文本）
附（2）業(yè)主公約（示范文本）
附（3）城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會章程（示范文本）
附（4）北京市業(yè)主公約（示范文本）
附（5）業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）
第三部分物業(yè)管理合同與服務
實務問答
1.何謂前期物業(yè)管理以及前期物業(yè)管理的介入時間應當如何認定？
2.前期物業(yè)管理服務合同應當具體包括哪些主要內(nèi)容？
3.前期物業(yè)服務合同是否可以約定期限？
4.建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同是否應當包含前期物業(yè)服務
合同約定的內(nèi)容？
5.購房者在簽訂商品房買賣合同時，前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容對其是否具有約束力？
6.建設單位在前期物業(yè)管理過程中應當履行哪些職責？
7.業(yè)主臨時公約應當包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主臨時公約的擬定有哪些方式？
8.在實踐中，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種方式？
9.如何正確看待建設單位在廣告中承諾“買房免前期物業(yè)管理費”的問題？
10.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，是否應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗？
11.在前期物業(yè)服務合同中，對業(yè)主個人裝修問題應當作出哪些具體約定？
12.根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務合同有哪些主要內(nèi)容？
13.業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)服務合同時，應該注意哪些問題？
14.我國《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務費用的問題作出了哪些具體規(guī)定？
15.物業(yè)管理服務收費一般包括哪些收費的內(nèi)容？
16.物業(yè)管理收費糾紛形成的原因以及如何解決物業(yè)管理收費難的問題？
17.業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理服務費用，物業(yè)管理企業(yè)能否采取斷電停水的強制措施？
18.物業(yè)管理公司能否以業(yè)主未按期交納房款為由，對業(yè)主采取停水、停電的強制措施？
19.業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生購房糾紛，是否可以拒絕交納物業(yè)管理費？
20.業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務不滿意，是否可以拒交物業(yè)管理費？
21.在物業(yè)管理過程中，我國《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理企業(yè)的基本職責有哪些具體規(guī)定？
22.業(yè)主大會在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應當怎樣鑒別物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)劣？
23.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、派出所三者之間存在什么樣的關(guān)系？
24.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務過程中，對社區(qū)安全管理義務有哪些具體規(guī)定？
25.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務過程中，對小區(qū)物業(yè)消防管理義務有哪些具體規(guī)定？
26.物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對違反物業(yè)管理服務合同的業(yè)主是否具有罰款權(quán)？
27.一個物業(yè)管理區(qū)域是否可以同時委托給兩個以上的物業(yè)管理企業(yè)進行管理？
28.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些物業(yè)服務項目委托給其他企業(yè)進行管理？
29.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他企業(yè)進行管理？如果物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理工作一并委托給其他企業(yè)管理，對物業(yè)管理企業(yè)應該如何處理？
30.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被殺害或者財產(chǎn)被劫，物業(yè)管理企業(yè)是否應當對業(yè)主承擔賠償責任？
31.業(yè)主家中財產(chǎn)被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應當對業(yè)主承擔賠償責任？
32.小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應當對被盜車輛的所有人或者使用人承擔賠償責任？
33.小區(qū)內(nèi)的保安人員監(jiān)守自盜，物業(yè)管理企業(yè)是否需要對保安人員的行為向業(yè)主承擔賠償責任？
34.物業(yè)管理企業(yè)增加物業(yè)管理收費項目或者提高物業(yè)管理收費標準，業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)管理費？
35.物業(yè)管理服務合同可以約定哪些物業(yè)管理事項以及物業(yè)管理企業(yè)沒有按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，應如何處理？
36.業(yè)主是否可以委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目？
37.物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的哪些禁止行為和注意事項告知業(yè)主？
38.業(yè)主裝飾裝修房屋的，是否應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)？
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商代替物業(yè)公司在物業(yè)管理服務合同上簽字蓋章，其簽字蓋章行為是否有效？
2.物業(yè)公司在物業(yè)管理服務合同約定的期限內(nèi)，可否將物業(yè)管理服務工作轉(zhuǎn)委托給其他公司進行管理？
3.業(yè)主與承租人對物業(yè)管理費的交納未作出明確約定，物業(yè)管理公司應當向誰主張權(quán)利？
4.物業(yè)管理公司一次性向業(yè)主收取多年的物業(yè)管理費，其行為是否符合法律法規(guī)的規(guī)定？
5.業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在收費標準上不能達成共識，未能簽訂新的物
業(yè)服務合同，業(yè)主是否可以以此為由拒交物業(yè)管理服務費？
6.業(yè)主的財產(chǎn)在物業(yè)管理公司管理服務的范圍內(nèi)被盜，業(yè)主是否可以以此為由拒付物業(yè)管理費？
7.物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務期間，是否有保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的義務？
附（1）前期物業(yè)管理服務合同（示范文本）
附（2）物業(yè)管理委托合同（示范文本）
附（3）委托物業(yè)管理合同（示范文本）
附（4）物業(yè)管理委任契約書
附（5）重慶市物業(yè)服務合同（示范文本）
第四部分物業(yè)的使用與維護
實務問答
1.小區(qū)內(nèi)的共用設施和公共建筑，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是否可以隨意改變其用途？
2.在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主能否占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路和場地？
3.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的管線設施設備應當由誰來承擔維修、養(yǎng)護的責任？
4.能否利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動以及由此產(chǎn)生的收益應當如何處理？
5.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位是否可以轉(zhuǎn)讓給他人？
6.物業(yè)在使用過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)的保修責任應當由誰來承擔？
7.在建筑物上設立廣告牌所產(chǎn)生的收益應當歸誰所有？
8.物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車場的所有權(quán)以及使用權(quán)應當歸誰所有？
9.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司應當如何對電梯設備進行管理？
10.因物業(yè)小區(qū)內(nèi)的電梯產(chǎn)生事故糾紛，應當如何處理？
11.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)維修管理的范圍主要包括哪些內(nèi)容？
12.何謂物業(yè)專項維修資金以及物業(yè)專項維修資金的所有權(quán)歸誰所有？
13.專項維修資金應當如何進行管理以及挪用專項維修資金應當如何處理？
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商將商品房的樓頂平臺免費交給業(yè)主使用，業(yè)主入住后在樓頂平臺上搭建輕體房，物業(yè)公司是否有權(quán)阻止業(yè)
主的搭建行為？
2.業(yè)主對自購房屋的陽臺是否享有處分權(quán)以及業(yè)主自行封閉陽臺的行為是否侵犯了物業(yè)管理公司的物業(yè)管理權(quán)？
3.開發(fā)商將小區(qū)物業(yè)管理工作承包給物業(yè)公司，并向物業(yè)公司收取承包費，開發(fā)商的行為是否侵害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益？
4.業(yè)主向物業(yè)公司交納停車占地費后，車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔賠償責任？
第五部分物業(yè)管理糾紛與處理
實務問答
1.在當前情況下，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出哪些特點？
2.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)為哪幾種形式？
3.物業(yè)管理糾紛發(fā)生后,雙方爭議當事人可以通過哪些途徑解決?
4.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，哪些法律文件和法律規(guī)范可以作為處理糾紛的法律依據(jù)？
5.物業(yè)管理公司追索物業(yè)服務費而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應當如何處理？6.因物業(yè)管理企業(yè)代繳水電等費用而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應當如何處理？
7.如何避免物業(yè)管理收費糾紛以及物業(yè)管理收費糾紛的解決方法有哪些？
8.何謂物業(yè)管理的法律責任以及我國物業(yè)管理的法律責任有哪些種類？
9.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主違反法定和約定的義務，應當如何承擔民事責任？
10.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主違反法律規(guī)定，如何承擔行政責任和刑事責任？
11.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)違反法定或約定的義務，應當如何承擔民事責任？
12.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)有違法行為，其應當如何承擔行政責任和刑事責任？
13.在物業(yè)管理過程中，建設單位未履行義務，應當如何承擔民事責任？
14.在物業(yè)管理過程中，建設單位有違法行為，其應當如何承擔行政責任和刑事責任？
案例現(xiàn)場
1.物業(yè)公司有無權(quán)利對違約業(yè)主進行罰款或者采取斷水、斷電等措施對違約業(yè)主進行制裁？
2.樓上發(fā)生漏水事件，物業(yè)公司可否進入業(yè)主家中進行必需的維修，以及給樓上業(yè)主造成經(jīng)濟損失，物業(yè)公司是否應當承擔賠償責任？
3.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止業(yè)主違規(guī)裝修的行為？
4.小區(qū)健身隊擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)公司制止這種行為？
5.物業(yè)公司能否以業(yè)主欠繳物業(yè)費為由，拒絕向其提供購買天然氣服務，以及物業(yè)公司的行為是否侵犯了業(yè)主權(quán)益？
6.舊物業(yè)公司不撤出，新物業(yè)公司無法進駐，由此給新物業(yè)公司造成的經(jīng)濟損失應當由誰承擔？
7.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的電梯上遭遇搶劫，物業(yè)管理公司是否應當承擔賠償責任？
8.非業(yè)主將車輛停放在小區(qū)內(nèi)，并向物業(yè)公司交納停車管理費，但車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，非業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔車輛丟失的經(jīng)濟損失？
9.車主到茶樓消費，將車停放在物業(yè)公司停車管理場內(nèi)被盜，物業(yè)公司和茶樓是否應當承擔賠償責任？
10.物業(yè)公司與車主之間沒有存車憑證或沒有存車記錄等明確證據(jù)情況下，車主應當如何舉證證明車輛是在物業(yè)公司管理小區(qū)內(nèi)丟失？
附錄
（一）物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理條例
物業(yè)服務收費管理辦法
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法
業(yè)主大會規(guī)程
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法
住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法
北京市住宅物業(yè)管理服務標準
北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）
北京市物業(yè)管理招標投標辦法
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案例的意見（試行）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
上海市商品住宅維修基金管理辦法
廣東省物業(yè)管理條例
廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則
深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例（修正）
海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例
浙江省物業(yè)管理條例
浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）
西安市物業(yè)管理條例
青島市物業(yè)管理條例
（二）各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)址
（三）各地建設部門網(wǎng)址
（四）各地建設部門聯(lián)系方式
后記