財(cái)產(chǎn)法：案例與材料

　　本書是一本典型的美國法學(xué)院教材。也許我們對財(cái)產(chǎn)法的某個(gè)問題很感興趣，想知道美國的法律在這方面是如何規(guī)定的。我們在書中找到了相應(yīng)的內(nèi)容，開始仔細(xì)地閱讀?？墒菂s發(fā)現(xiàn)，這里根本沒有我們要尋找的答案，反而帶給了我們更多的問題。顯然，這不同于我們大家所習(xí)見的法律教科書，作者并沒有"強(qiáng)加"給我們?nèi)魏蔚睦碚摶蛘哂^點(diǎn)，他們所做的只是組織起一些材料，并通過這些材料引導(dǎo)我們?nèi)ニ伎家恍﹩栴}。法學(xué)教育的目的就是讓我們學(xué)會像一名法學(xué)研究人員、法官或律師一樣去思考問題。沒有任何一個(gè)人從法學(xué)院畢業(yè)的時(shí)候可以宣稱自己已經(jīng)掌握了應(yīng)對世界上一切法律問題的知識。畢竟法律規(guī)則是紛繁復(fù)雜且不斷變化的，要讓自己立于不敗之地，就必須要掌握規(guī)則背后的道理。知其然，亦知其所以然。這也是我們在學(xué)習(xí)和借鑒其他國家的法律時(shí)所應(yīng)該注意的，即重要的不僅僅是理解規(guī)則本身，而是制定規(guī)則時(shí)所遵循的原則。本書的內(nèi)容共分為六個(gè)部分。第一部分是財(cái)產(chǎn)法概述，主要是從哲學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等角度去觀察財(cái)產(chǎn)以及財(cái)產(chǎn)法在社會中的作用，以及財(cái)產(chǎn)的客體及分類等。第二部分主要涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即動產(chǎn)，主要是動產(chǎn)的取得和轉(zhuǎn)讓等。相對于不動產(chǎn)而言，動產(chǎn)的取得及轉(zhuǎn)讓比較簡單。第三部分是關(guān)于土地上的私人權(quán)益，亦即美國財(cái)產(chǎn)法所承認(rèn)的不動產(chǎn)權(quán)益。美國的財(cái)產(chǎn)法繼承了很多英國普通法的原則，甚至英國議會在16世紀(jì)通過的法律[StatuteofUses（1536）]仍然是現(xiàn)在學(xué)習(xí)財(cái)產(chǎn)法的法學(xué)院學(xué)生需要學(xué)習(xí)的東西。"這些法律在美國取得獨(dú)立地位之時(shí)，由各個(gè)州的議會將其作為普通法的一部分予以接納。但是在很多情況下，這些古老的規(guī)則己經(jīng)不再有效：它們已經(jīng)被現(xiàn)代的立法或者法院判例所廢除?，F(xiàn)在的學(xué)生之所以仍然要學(xué)習(xí)，是因?yàn)椴涣私膺@些規(guī)則，就無法理解現(xiàn)在許多財(cái)產(chǎn)法規(guī)則存在的原因。美國的財(cái)產(chǎn)法認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)所有人所擁有的并不是土地本身，而是對于土地的產(chǎn)權(quán)（estate）。這些土地產(chǎn)權(quán)主要包括非限定繼承不動產(chǎn)（feesimple）.限嗣繼承不動產(chǎn)（feetail）、終身產(chǎn)權(quán)（lifeestate）、未來權(quán)益（futureintepests）、定期租賃（tenancyforyearS）、定期續(xù)租（periodictenancy）、不定期租賃（tenancyatwill）等等;還包括不動產(chǎn)的幾種共同所有形式以及地役權(quán)（easements），隨土地轉(zhuǎn)移的約定（covenantsrunningwithland）和基于衡平法的地役權(quán)（equitableServitudes）。一個(gè)人所能夠擁有的最大的土地產(chǎn)權(quán)就是無條件可繼承不動產(chǎn)權(quán)（feesimpleabsolute），他可以將這個(gè)產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給他人，也可以將其中的一部分轉(zhuǎn)讓給他人而自己（以及其繼承人）保留其余產(chǎn)權(quán)，還可以將其分成幾個(gè)部分轉(zhuǎn)讓給不同的人。但是這種轉(zhuǎn)讓必須符合一定的規(guī)則，否則就可能因?yàn)椴环戏傻囊蠖鴼w于無效，從而不能達(dá)到自己的目的。他如果將同一產(chǎn)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給兩個(gè)以上的人，則可能形成產(chǎn)權(quán)的共有形式。如果他將其產(chǎn)權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給他人，而自己保留其余部分，則可能形成租賃關(guān)系。關(guān)于租賃關(guān)系的法律規(guī)則是一個(gè)比較專門的題目，而且常常會涉及到合同法和侵權(quán)法的問題。（如租賃關(guān)系雙方關(guān)于維修房屋的義務(wù)即涉及到合同法的問題，而雙方對于發(fā)生在租賃土地上的侵權(quán)責(zé)任的分擔(dān)則涉及到侵權(quán)法的問題。）另外，如果他給予他人以某種形式使用其土地的權(quán)利，如通行權(quán)，則該他人擁有的這種權(quán)利可能就是地役權(quán)，而權(quán)利出讓人的土地則受到該地役權(quán)的限制。第四部分是政府對于土地使用的管理。這些主要包括土地分區(qū)（zoning）、規(guī)劃（planning）、歷史遺跡保護(hù)、環(huán)境保護(hù)，以及基于憲法的土地征用及反歧視方面的法律。土地分區(qū)及規(guī)劃均為傳統(tǒng)的對于土地使用的控制方式，主要由地方政府行使，而土地征用以及反歧視等則反映了美國憲法對于各個(gè)部門法的巨大影響。第五部門是關(guān)于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。由于土地的特殊性以及土地產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，它的轉(zhuǎn)讓也是由和動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不同的規(guī)則來約束的。這里主要涉及到土地權(quán)益買賣雙方的權(quán)益問題、土地權(quán)益的登記制度以及產(chǎn)權(quán)保證等題目。第六部分為簡短的結(jié)束語。本書除第五部分（土地交易）由陳剛翻譯外，其余部分均由齊東祥翻譯。對于翻譯當(dāng)中的錯誤和不足之處，尚祈讀者批評指正。讀者可以發(fā)送電子郵件至propertylaw@126.com與譯者聯(lián)系。本書部分重要人名、地名的翻譯參考了商務(wù)印書館出版的《英語姓名譯名手冊》和《美國地名譯名手冊》，其他人名、地名則按照通常的翻譯原則處理。書中對于其他材料的引用（Citaions），翻譯的原則是能夠讓感興趣的讀者可以找到原始的資料。書中所涉及的原書頁碼，請參看本書所加的編碼。翻譯本書需要的時(shí)間和努力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)期。對那些在此過程中曾經(jīng)給予我支持和鼓勵的朋友，我在這里向他們表示發(fā)自我心底的謝意！齊東祥

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