房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的合同問題

　　“土地是財富之母”，不論社會經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展，土地及以其為基礎(chǔ)的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)權(quán)利始終是社會財富的主要內(nèi)容。由房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及其管理所引發(fā)的一系列法律問題，也是我們法律工作者需要認(rèn)真思考和面對的問題。事實上，傳統(tǒng)的物權(quán)法即是以不動產(chǎn)及其之上的各種權(quán)利為中心而展開的。由于特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權(quán)法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產(chǎn)法律法規(guī)。新中國建立之后，便于1950年通過新生的國家政權(quán)頒布了《土地改革法》，以國家政策干預(yù)、調(diào)整土地等不動產(chǎn)關(guān)系的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)管理體制形成以后，我國主要通過行政管理手段調(diào)整不動產(chǎn)關(guān)系，這種管理體制從法律的形式到內(nèi)容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產(chǎn)法，而不需要傳統(tǒng)上以“私權(quán)神圣”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)的民事物權(quán)法體系。因此，大多數(shù)平等主體間的物權(quán)關(guān)系的規(guī)則只能被房地產(chǎn)法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。改革開放以來，有關(guān)房地產(chǎn)方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現(xiàn)的是政府對房地產(chǎn)關(guān)系的縱向管理與監(jiān)督關(guān)系。例如，1980年國務(wù)院頒布的《關(guān)于中外合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》、1982年國務(wù)院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》、1986年由全國人大常委會公布的《土地管理法》、1989年全國人大常委會頒布的《城市規(guī)劃法》、1990年國務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、1994年全國人大常委會頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》等等。盡管這些法律、法規(guī)都是我國房地產(chǎn)法的重要內(nèi)容，但從其立法精神和調(diào)整機制來看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強調(diào)的是國家對房地產(chǎn)關(guān)系的規(guī)劃、管理、監(jiān)管和調(diào)控。嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)法是一個典型的綜合法律體系，其開發(fā)經(jīng)營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權(quán)法、合同法、土地管理法、城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、公司法等諸方面，其中的法律關(guān)系縱橫交錯，紛繁復(fù)雜。20世紀(jì)80年代末期以來，隨著土地使用權(quán)出讓制度的推行，我國的房地產(chǎn)市場得到了超常規(guī)的高速發(fā)展，相關(guān)的制度安排也經(jīng)歷了一個由混沌而逐漸清晰的過程，在制度的建立和完善過程中，因規(guī)范缺乏而引發(fā)的法律糾紛為數(shù)不少，且呈逐年上升之勢。因此，盡管我國目前在房地產(chǎn)管理方面的立法會逐漸完備，但有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利方面的法律制度即作為物權(quán)法范疇的房地產(chǎn)法仍然有待進(jìn)一步完善。本書的三位作者身處房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)的廣東地區(qū)，且長期從事房地產(chǎn)法律實務(wù)，因此，本書緊密圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理各個環(huán)節(jié)的合同法律問題，沒有流于對法律原理和規(guī)則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述。本書中，朱征夫律師等人試圖以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產(chǎn)法律提供一個較為全面的視野，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理過程中的各方利益沖突與平衡提出自己的見解。我認(rèn)為，這是一種有益的探索。法學(xué)是實踐性很強的社會科學(xué)，法學(xué)的繁榮有賴于全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，律師在法學(xué)理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見到本書的出版，也樂于向讀者諸君推薦本書。愿本書的出版能為法律實踐與理論研究之間架設(shè)一座新的橋梁。

　　朱征夫1964年11月出生于湖北江陵。曾就讀于武漢大學(xué)法學(xué)院，先后獲法學(xué)學(xué)士、碩士、博士學(xué)位。1980－1987武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)學(xué)士、法學(xué)碩士（國際法專業(yè)）學(xué)位。1994－1997武漢大學(xué)法學(xué)院學(xué)習(xí)，獲法學(xué)博士（國際經(jīng)濟(jì)法專業(yè)）學(xué)位。1998－1999哈佛大學(xué)法學(xué)院訪問學(xué)者，研究方向為公司法和投資法。2002年參加證監(jiān)會和上海國家會計學(xué)院舉辦的獨立董事第四期培訓(xùn)班，獲得獨立董事的任職資格。2003年10月中央社會主義學(xué)院學(xué)習(xí)工作情況：1987年起廣州萬寶電器集團(tuán)進(jìn)出口公司工作。1993年起先后任廣東經(jīng)濟(jì)貿(mào)易律師事務(wù)所金融房地產(chǎn)部主任、廣東大陸律師事務(wù)所合伙人、廣東省國土廳廣東地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)中心副主任。近期學(xué)術(shù)成果：1、專著：《中國涉外經(jīng)濟(jì)法律問題新探》余勁松主編朱征夫博士撰寫第九章（武漢大學(xué)出版社出版）；2、專著：《房地產(chǎn)項目公司的法律問題》法律出版社于2001年5月出版；3、《房地產(chǎn)開發(fā)中的合同問題研究》與何海東、賀玉平合著，法律出版社擬于年內(nèi)出版；4、《公司治理原則》（PrinciplesofCorporateGovernance：AnalysisandRecommendations，VolumeⅡ，TheAmericanLawInstitute）合譯，法律出版社擬于年內(nèi)出版；5、論文：“土地使用權(quán)的法律特性”《法學(xué)評論》2000年第1期；6、論文：“美國公司法中的董事的權(quán)利與義務(wù)”《法學(xué)雜志》2000年第2期；7、論文：“中外合作開發(fā)房地產(chǎn)的幾個法律問題”《武漢大學(xué)學(xué)報》2000年第2期。