第一章房地產與房地產法／1
基礎知識／1
常見問題／4
1. 房屋和土地一般可分為哪些類別 ／4
2. 房地產法是不是一個部門法 ／6
[典型案例]房屋買賣中口頭協(xié)議糾紛適用法律依據／6
3. 房地產法的調整對象是什么 ／9
[典型案例]尚未登記過戶, 買房人是否有權起訴／10
第二章房地產法律關系／12
第一節(jié)房地產法律關系及其構成／12
基礎知識／12
常見問題／16
1.什么是土地使用權出讓法律關系 怎樣理解土地使用權出讓的法律定義 ／16
2. 土地使用權出讓法律關系由哪些要素構成 ／16
[典型案例]合建房屋應履行法定的審批手續(xù)／17
3. 我國法律法規(guī)對房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理作了哪些方面的規(guī)定 ／18
[典型案例]未經許可不得擅自改變土地用途／19
4. 什么是房地產開發(fā)企業(yè) 房地產開發(fā)企業(yè)有哪些類型 ／22
5. 我國設立房地產開發(fā)企業(yè)必須具備哪些法定條件 ／22
6. 《城市房地產管理法》施行前, 不具備房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產為內容的合同是否有效 ／23
第二節(jié)房地產法律關系的產生. 變更和消滅／25
基礎知識／25
常見問題／27
1. 我國法律規(guī)定土地使用權法律關系在什么情況下變更 ／27
2. 我國法律規(guī)定哪些情況可以導致土地使用權法律關系的消滅 ／27
3. 什么是集體土地所有權的變更 引起集體土地所有權主體發(fā)生變更的事實主要有哪些 ／28
4. 什么是集體土地所有權的消滅 引起集體土地所有權消滅的事實主要有哪些 ／28
5.已預售商品房的預售人轉讓該房地產開發(fā)項目, 原商品房的預售合同是否繼續(xù)有效 ／29
[典型案例]主體變更, 原商品房預售合同是否有效／29
第三章房地產產權／31
第一節(jié)土地所有權和使用權／31
基礎知識／31
常見問題／38
1. 行使土地所有權時會遇到哪些限制 ／38
2. 集體土地所有權有何法律特征 ／38
[典型案例]集體所有土地不可擅自用于商品房建設／39
3. 可以通過劃撥方式取得哪些建設用地 ／40
4. 土地使用權出讓具有什么特征 ／40
5. 土地使用權出讓的具體年限應怎樣確定 土地使用權
出讓的年限從何時開始計算 ／41
6. 土地使用權出讓期限屆滿產生什么法律后果 ／41
7. 已購公有住房上市交易的, 如何計算出讓土地使用權截止日 ／42
8. 土地使用權具有哪些法律特征 ／42
[典型案例]合格行政主體的認定／43
第二節(jié)房屋所有權／46
基礎知識／46
常見問題／53
1. 在共有房屋的分割過程中, 個別共有人不在場, 而其他共有人共同作出的分割共有房屋的協(xié)議有效嗎 ／53
2. 父母用子女的贍養(yǎng)費購. 建房屋的產權歸父母所有嗎 ／54
3. 子女因結婚. 分家等購建的房屋自住的, 產權歸該子女所有嗎 ／54
4. 家庭成員中一人經批準新建房屋, 其他家庭成員如有少量資金, 實物或勞動投入的, 應歸誰所有 ／54
5. 父母遺留下的房產由子女中一人以個人名義領取了產權證, 其他子女對房屋有產權嗎 ／55
6. 家庭成員共同經營. 生活期間購置的房產, 用一人的名字登記的, 該房產是否是共同房產 ／55
7.家庭成員中一人用自己的資金經營供養(yǎng)全家, 在外購, 建房屋能否成為家庭共有房屋 ／55
8. 確認房屋產權的書證. 物證包括哪些 ／55
[典型案例]合資建房產權糾紛案／56
9. 借用者對房屋進行了修繕, 能否主張產權 ／57
10. 非產權人合法使用期間, 對房屋進行改建, 擴建或增添附屬物能否主張產權 ／58
[典型案例]私自擴建房屋不能取得所有權／58
11. 怎樣處理因添附而取得房屋產權的糾紛 ／59
12. 怎樣處理公民之間因房屋產權登記而引起的產權糾紛 ／59
[典型案例]出資買房要有證據／60
13. 如何處理換房引起的產權糾紛 ／61
14. 如何處理房屋贈與引起的產權糾紛 ／61
15. 建造成本已打入商品房屋成本的拆遷安置用房和公共服務配套建筑, 其產權如何確定 ／62
16. 樓房頂層平面使用權應歸誰所有 區(qū)分所有人對樓房共有部分應承擔什么義務 ／62
[典型案例]房屋頂層平面使用權能否出售／63
17. 樓房周圍的空地只歸一樓住房使用嗎 ／64
18. 夫妻離婚時, 怎樣認定房屋是否是共同財產 ／64
[典型案例]離婚后房改房如何分割／65
19. 什么是異產毗連房屋 城市異產毗連房屋發(fā)生自然損壞, 所需修繕費用如何分擔 ／66
第三節(jié)相鄰權／67
基礎知識／67
常見問題／72
1. 使用建設用地時對使用土地的單位和個人有何要求 ／72
2. 相鄰關系有何特征 侵害相鄰權應承擔什么樣的法律責任 ／72
[典型案例]侵犯相鄰權引起的糾紛 一 ／73
[典型案例]侵犯相鄰權引起的糾紛 二 ／74
第四節(jié)房地產權屬登記／75
基礎知識／75
常見問題／79
1. 繼承. 贈與及有關涉外和涉港澳臺房產所有權轉移的法律行為是否必須辦理公證 ／79
2. 應在哪個公證機關辦理房產公證 當事人應在公證后多長時間內到房產管理部門辦理房產所有權轉移及登記手續(xù) ／80
3. 房地產開發(fā)項目怎樣辦理權屬登記手續(xù) ／80
4. 什么情況下需要辦理房地產變更登記 ／80
5. 辦理房地產變更登記的程序是什么 ／81
第四章房屋買賣／82
第一節(jié)房屋買賣概述／82
基礎知識／82
常見問題／87
1. 我國立法上對房屋買賣的條件作了哪些限制性規(guī)定 ／87
[典型案例]轉讓限制權利的房地產引起的糾紛／89
[典型案例]轉讓無權屬證書的房地產引起的糾紛／90
2. 公房能否上市交易 ／91
3. 什么是優(yōu)先購買權 哪些人享有優(yōu)先購買權 ／92
[典型案例]出售公有房屋承租人有優(yōu)先購買權／93
4. 在房屋買賣中, 房屋的所有權何時轉移 ／94
[典型案例]辦了過戶手續(xù), 風險隨之轉移／94
5. 什么是商品房預售 商品房預售款項是否可以不用于有關工程建設而挪作他用 ／95
6. 商品房預售的, 應具備哪些條件 ／96
[典型案例]購房者應注意保護自己的合法權益／97
7. 什么是房屋拍賣 它有什么主要特征 法律對各種拍賣方式作了怎樣的規(guī)定 ／98
8. 什么樣的房產可以拍賣 ／99
9. 房屋拍賣要經過哪些程序 ／100
10.什么叫房屋互易 它有何法律特征 ／102
11. 互易房屋應辦理哪些手續(xù)才發(fā)生法律效力 ／102
12. 房屋互易后, 一方反悔能否要求換回房屋 ／103
13. 以轉讓房屋為目的進行換房, 是否有效 ／104
14. 換房協(xié)議簽訂后, 一方不履行協(xié)議怎么辦 ／104
第二節(jié)房屋買賣合同／105
基礎知識／105
常見問題／111
1. 房屋買賣合同成立, 生效, 有效與房屋買賣有效有何聯(lián)系與區(qū)別 ／111
[典型案例]無效購房合同的索賠／112
2. 什么是附條件的房屋買賣合同 所附的條件必須滿足什么條件才有效 ／114
[典型案例]附條件合同的效力的認定 一 ／114
[典型案例]辭職后是否影響購買公房的產權 二 ／115
3. 什么是附期限的房屋買賣合同 ／116
4. 部分共有人未經其他共有人同意, 擅自出賣共有房屋的合同有效嗎 ／117
[典型案例]按份共有人處理共有房屋引起的糾紛／117
5. 可撤銷的房屋買賣合同有哪些 ／118
6. 無效的房地產買賣合同有哪些 ／118
[典型案例]因虛假廣告引發(fā)的商品房買賣糾紛 一 ／121
[典型案例]因虛假廣告引發(fā)的商品房買賣糾紛 二 ／124
7. 如何處理“一房二賣”的糾紛 ／126
[典型案例]“一房二賣”的法律責任／128
8. 非所有人賣了他人房屋, 買賣合同是否有效 ／129
9. 什么是房屋分期付款買賣7該買賣合同應如何規(guī)定價款的支付方式 ／130
10. 房屋分期付款買賣合同生效后, 賣房人是否有權收回房屋 ／130
11. 房屋買賣中違約責任如何承擔 房屋分期付款買賣中違約責任如何承擔 ／131
[典型案例]開發(fā)商違約賠償10萬元／131
12. 分期付款房屋因意外事故發(fā)生毀損. 滅失, 風險誰應當承擔責任 ／133
13. 簽訂商品房預售合同購房者要注意哪些條款 開發(fā)商不讓簽補充條款怎么辦 ／134
[典型案例]末簽預售合同不能扣定金／135
14. 購買現(xiàn)售商品房的, 應注意哪些問題 ／137
[典型案例]商品房出現(xiàn)質量問題引起的糾紛／138
15. 商品住宅價格應由哪些項目構成 哪些費用不應計入商品住宅價格 ／139
[典型案例l預售商品房價格糾紛 一 ／141
[典型案例]預售商品房價格糾紛 二 ／142
16. 城市房產交易價格及經營性服務收費的依據是什么 ／143
[典型案例]商品房預售合同中的價格條款能否變動／144
17. 商品房分攤面積如何界定 購買者分攤的公用建筑面積如何計算 ／145
18. 實行市場調節(jié)價的房產交易, 如何進行房產價格評估 ／147
19. 商品房銷售面積如何計算 交付后實際面積與合同約定有差異引起了糾紛應如何處理 ／148
[典型案例]商品房實測面積與預測面積差異產生糾紛／150
[典型案例]實際交付的房屋構造與預售時不一致起糾紛／152
20. 房屋轉讓時, 該房屋占有范圍內的土地使用權是否必須一起轉讓 ／153
21. 土地使用權轉讓時, 在該土地使用權范圍內的房屋是否必須一起轉讓 ／154
22. 以出讓方式取得土地使用權的, 轉讓其土地范圍內的房產應符合哪些法定條件 ／155
23. 以劃撥方式取得土地使用權的, 轉讓房地產時應具備哪些法定條件 ／156
第五章房屋租賃／157
第一節(jié)房屋租賃概述／157
基礎知識／157
常見問題／161
1. 以劃撥方式取得使用權的土地上的房屋出租, 是否要將租金中所含土地收益上繳國家 ／161
2. 違法進行房屋租賃的法律責任如何承擔 ／161
3. 房屋租賃許可證有何法律效力 是否可以轉讓 ／161
4. 承租人死亡, 其家庭成員是否可以繼續(xù)承租房屋 ／162
[典型案例]私房承租人死亡, 其家庭成員可以繼續(xù)承租／163
5. 離婚時, 一方對另一方婚前承租的公房無權承租的, 可否暫時居??？／163
6. 出租人為承租人租到其他房屋, 是否可視為具備了騰房條件 ／163
[典型案例]騰退房屋條件的認定糾紛／164
7. 房屋所有人出賣房屋時剝奪了他人的優(yōu)先購買權, 如何處理 ／165
[典型案例]剝奪承租人優(yōu)先購買權的糾紛／165
8. 承租人是否可以根據自己的需要或意愿對承租的房屋進行拆改. 擴建或增添 ／167
[典型案例]承租人對承租房屋任意拆改引起的糾紛／167
9. 出租房屋的裝修費應由誰承擔 ／168
[典型案例]合同有約定, 裝修得補償／169
10. 出租房屋應由誰負責修繕 因修繕費發(fā)生了爭議應如何處理 ／170
第二節(jié)房屋租賃合同／171
基礎知識／171
常見問題／177
1. 房屋租賃是否必須采用書面形式訂立合同 ／177
2. 房屋租賃對租賃期限是否有限制 ／177
3. 房屋租賃合同期滿時, 承租人如需繼續(xù)租用的, 如何辦理 ／177
4.私有房屋的租金應如何確定 如何訂立房屋租賃合同的租金條款 ／177
5. 租賃期間因物價上漲, 出租人能否要求增加租金 ／179
6. 如何處理承租人拖欠租金的糾紛 ／179
[典型案例]因承租人拖欠租金引起的糾紛／180
7. 簽訂. 變更. 終止租賃合同的, 當事人是否應當向房地產管理部門登記備案 申請房屋租賃登記應提交哪些文件 ／181
8. 房屋租賃合同未辦理房屋租賃登記備案手續(xù), 該合同是否有效 ／182
9.買賣的房屋有承租人的應當怎么處理 ／182
[典型案例]原共有人和承租人的優(yōu)先購買權哪個更優(yōu)先／183
10. 房主出賣出租房屋后, 原租賃合同是否繼續(xù)有效 ／184
[典型案例]轉讓有承租人的房屋引起的糾紛 一 ／185
[典型案例]轉讓有承租人的房屋引起的糾紛 二 ／185
11. 租賃期間出租人死亡, 房屋繼承人有權終止合同嗎 ／187
[典型案例]出租人死亡租賃合同仍有效／187
12.什么叫轉租 我國法律對轉租作了怎樣的規(guī)定 ／188
13. 承租人擅自將房屋轉租給他人的, 應怎樣處理 ／188
[典型案例]非法轉租起糾紛／189
14. 轉租人拖欠房租引起合同終止, 轉租合同中的承租人的損失應有誰承擔 ／190
[典型案例]承租人擅自將承租的房屋轉租引起的糾紛／190
15. 轉租合同成立后, 出租人. 承租人. 轉租人三者之間是一種什么樣的權利義務關系 ／192
16. 轉租合同的租賃期能否超過原租賃合同 ／192
17. 承租人能否從轉租房屋中獲利 ／192
[典型案例]轉租合同的期限引起的糾紛／193
第六章房地產抵押／194
第一節(jié)房地產抵押概述／194
基礎知識／194
常見問題／202
1. 哪些房地產不能設定抵押 ／202
[典型案例]違法辦理抵押登記引發(fā)的糾紛／203
2. 共有房屋如何設定抵押 ／204
3. 抵押權能否單獨轉讓 ／205
4. 抵押房屋被拆除后, 抵押權人該怎么辦 ／205
5. 被抵押的房屋發(fā)生毀損滅失, 對抵押人產生什么法律效力 抵押權人應怎么辦 ／206
6. 抵押人和抵押權人約定對抵押房地產保險的, 保險費由誰負擔 誰是第一受益人 ／207
7. 債務履行期后滿, 債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押的, 抵押權人怎么辦 ／207
8. 房地產可以重復設定抵押嗎 ／207
9.抵押權人在哪些情況下可以提前行使抵押權 可以以什么方式處分房地產 ／208
[典型案例]抵押房無效贈與糾紛案／209
10. 處分抵押房地產所得金額的分配順序是什么 ／210
11. 抵押房地產上新增的房屋是否屬子抵押物 ／210
12.同一債權設了人的擔保和物的擔保, 在實現(xiàn)債權時哪一種擔保優(yōu)先 ／211
[典型案例]物權擔保優(yōu)于人的擔保／211
13.抵押房屋能不能買賣 ／212
14. 什么是按揭貸款 借款人進行按揭貸款應當注意哪些風險 ／213
15. 如何辦理住房按揭貸款 ／214
16. 從銀行得不到發(fā)展商所承諾的按揭貸款怎么辦 ／215
[典型案例]按揭不成引起的房屋買賣糾紛／215
17. 為什么銀行要求購房人辦理房屋保險 ／217
第二節(jié)房地產抵押合同／218
基礎知識／218
常見問題／223
1. 訂立房屋抵押合同應注意哪些事項 ／223
[典型案例]如何處理租賃房屋充作抵押物糾紛／224
2. 未辦抵押登記, 抵押合同是否有效 ／226
[典型案例]抵押合同生效須登記／226
3. 經過公證, 房產抵押合同就生效了嗎 ／227
[典型案例]公證不能代替登記／228
4. 抵押人或抵押權人死亡后, 抵押合同是否自然終止 ／229
5. 能否在抵押合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時, 抵押房屋的所有權轉移為債權人所有 ／229
[典型案例]蔣某訴某典當商行房屋抵押糾紛案／230
第七章房屋贈與／232
第一節(jié)房屋贈與概述／232
基礎知識／232
常見問題／234
1, 房屋贈與的成立與生效有什么區(qū)別 怎樣認定房屋贈與的效力 ／234
2.個人之間與父母子女之間的房屋贈與的程序有何不同 ／235
3. 房屋贈與沒辦理過戶手續(xù), 贈與是否有效 ／236
[典型案例]房地產贈與糾紛案／236
4. 未成年人能否受贈房產 ／237
5. 為了逃避債務而將自己的房屋贈與他人, 贈與是否有效 ／238
6. 以贈與為名, 變相買賣房屋的應當承擔哪些法律責任 ／238
7. 公民中獎所得房屋是否屬于贈與關系 應如何辦理產權證 ／239
第二節(jié)房屋贈與合同／239
基礎知識／239
常見問題／242
[典型案例]李麗訴李平房屋繼承糾紛案／275
4. 什么情況下訂立的口頭遺囑有效 ／279
[典型案例]危急情況下訂立的口頭遺囑的效力認定／280
5. 遺囑繼承人對未在遺囑之列的房屋是否有權繼承 ／281
[典型案例]末在遺囑之列的遺產繼承引起的糾紛／281
6. 遺囑人以出借. 租賃或典當?shù)刃袨橄拗屏朔课菟袡嗟男惺? 與遺囑相抵觸的, 是否可認定為遺囑被撤銷／282
7. 遺囑人處子不能理解自己行為意義時所訂立的遺囑是否有效 ／283
[典型案例]受強迫訂立的遺囑無效力／283
8. 自殺的公民在遺書中對個人財產的處理內容, 是否可認定為自書遺囑 ／284
9. 什么叫房屋遺贈 ／284
10. 什么叫房屋遺贈扶養(yǎng)協(xié)議 ／285
11. 父母購置或建造的房屋, 登記在一個子女名下, 父母去世后, 該房屋是否屬于遺產范圍 ／285
[典型案例]房產遺贈自由應予尊重／285
12.代位繼承與轉繼承有哪些區(qū)別 ／287
13.遺贈與遺囑繼承有哪些區(qū)別 ／287
第九章房屋折遷／289
第一節(jié)房屋拆遷概述／289
基礎知識／289
常見問題／292
1.拆遷人和被拆遷人是指哪些單位和個人 被拆除房屋的使用人, 也屬于被拆遷人嗎 ／292
2.拆遷人依法拆遷房屋的憑證是什么 ／292
3. 房屋拆遷有哪些類型 ／292
4.什么情況下房屋拆遷主管部門應當責令停止拆遷 ／293
5.什么情況下可進行強制拆遷 ／293
[典型案例]因不服限期拆遷而引發(fā)的糾紛／294
第二節(jié)房屋拆遷的補償與安置／297
基礎知識／297
常見問題／302
1. 房屋拆遷補償與賠償有何區(qū)別 ／302
2. 房屋拆遷補償中常遇到哪幾種特殊情況 應注意哪些問題 ／303
3. 因拆遷人致使被拆除房屋使用人延長過渡期限的, 拆遷人是否應增加臨時安置補助費 ／304
4. 對住宅房屋拆遷中的被拆遷人應如何安置 ／304
[典型案例]違章建筑不受法律保護／305
5. 非住宅房屋拆遷時應如何安置 ／306
6. 對拆遷過渡期的房屋使用人如何安置 ／307
[典型案例]安置后原承租人與同住人受益糾紛／307
7. 從市區(qū)人口密集地段遷往人口相對稀疏的邊緣區(qū)域, 在安置面積方面如何維護被拆遷使用人的利益 ／310
第十章房地產糾紛及其處理／311
第一節(jié)房地產糾紛概述／311
基礎知識／311
常見問題／314
1.解決房地產糾紛可通過哪些途徑 ／314
[典型案例]面積“縮水”引起糾紛案／315
2.糾紛應當特別注意哪幾個問題 ／318
[典型案例]提供權證違約, 引起拒付房款／319
3.房地產糾紛有哪些分類 ／320
4. 拆遷糾紛有哪些解決途徑 ／322
[典型案例]因拆遷補償. 安置無法達成協(xié)議引起的糾紛／323
5. 房屋預購合同簽訂后, 因當事人以外的原因不能履行的, 如何承擔責任 ／324
[典型案例]因不可抗力致使合同不能履行不承擔責任／325
第二節(jié)調解／326
基礎知識／326
常見問題／328
1. 人民調解與行政調解的區(qū)別 ／328
[典型案例]租賃期內提前收回房屋的糾紛／328
2. 人民調解與法院調解的區(qū)別 ／329
[典型案例]因商品房質量問題產生的糾紛／330
3. 發(fā)生房地產糾紛如何申請調解 ／331
4. 人民調解協(xié)議書有無強制執(zhí)行的效力 ／333
第三節(jié)仲裁／333
基礎知識／333
常見問題／336
1. 哪些房地產糾紛不能申請仲裁 ／336
2. 當事人如何申請仲裁 ／336
[典型案例]商品房出現(xiàn)質量問題誰承擔／337
3. 合同無效是否影響仲裁協(xié)議的效力 在什么情況下仲裁協(xié)議無效 ／339
4. 當事人對仲裁裁決不服的, 能否向人民法院提起訴訟 在什么情況下當事人可以申請撤銷裁決 什么情況下法院可以裁定不予執(zhí)行 ／340
第四節(jié)行政救濟／341
基礎知識／341
常見問題／349
1. 房管機關可對哪些房地產糾紛進行調解 ／349
2.為什么法律規(guī)定某些房地產糾紛應該先由政府或主管部門進行調解處理 ／350
3.房地產行政義務賠償義務機關如何確定 ／351
4.什么是單獨提出行政賠償 ／351
6.什么是一并提出行政賠償 ／351
8. 違反《城市房產交易價格管理暫行辦法》受處罰, 對處罰不服怎么辦 ／351
7. 被房屋拆遷主管部門處罰的拆遷人或被拆遷人, 對行政處罰決定不服的, 應當怎么辦 ／352
第五節(jié)訴訟／353
基礎知識／353
常見問題／359
1. 對哪些房地產糾紛案件人民法院一般不予受理 ／359
2. 因房屋糾紛訴訟應向哪個法院起訴 ／359
[典型案例]因不服行政處罰而引發(fā)的行政訴訟／360
3. 第二審人民法院案件會作出怎樣的判決和裁定 ／362
[典型案例]主張權利亦要合法合理／362
4. 各級人民法院和當事人在什么情況下可提起再審 ／364
[典型案例]鄒甲訴鄒乙. 鄒丙房屋糾紛案／364
5. 房地產行政訴訟應遵循哪些原則 ／369
6. 我國法律對行政訴訟中原告的主體資格作了哪些限制 ／369
[典型案例]因不服房管部門頒發(fā)房地產權證而引發(fā)的行政訴訟／370
7. 當事人因房屋拆遷. 補償. 安置等問題依法向人民法院提起訴訟的, 人民法院應作為民事案件還是行政案件處理 ／371
8. 什么是房屋案件的證據 較之其他民事證據其有什么特點 ／371
9. 房屋糾紛案中證據主要有哪幾類 ／372
10. 什么是中止執(zhí)行 ／373
[典型案例]租戶拒搬及欠租金引起的糾紛／373
11. 我國法律對房屋糾紛的訴訟時效作了怎樣的規(guī)定 ／374
[典型案例]催討房租應注意訴訟時效／374
附錄
1.中華人民共和國城市房地產管理法／377
2.城市房地產開發(fā)經營管理條例／389
3.城市房屋拆遷管理條例／397
4.城市房地產權屬檔案管理辦法／404
5.住房公積金管理條例／410
6. 城市商品房預售管理辦法／420
7. 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋／423
8. 中華人民共和國土地管理法／430
9. 中華人民共和國土地管理法實施條例／448
10. 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例／460
11. 中華人民共和國建筑法／467
鄂公網安備 42010302001612號 