物業(yè)經(jīng)理便攜手冊

　　主要內(nèi)容本書系統(tǒng)地介紹了美國物業(yè)管理的程序、方法。內(nèi)容涉及到全面策劃業(yè)績檢查，利用外部資源、運(yùn)作和維護(hù)計(jì)劃、程序，預(yù)防性和預(yù)測性維護(hù)工作，清潔、園林、電梯和水處理方面的服務(wù)以及物業(yè)部門的業(yè)績評估。 本書目錄譯者序序使用說明第1章全面策劃業(yè)績檢查1.1引言 1.2戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃1.3部門運(yùn)作、維護(hù)和管理審查標(biāo)準(zhǔn)1．3．l運(yùn)作管理審查清單 1.3.2 維護(hù)管理審查清單 1.4設(shè)施部門運(yùn)作的比較統(tǒng)計(jì)1.4.1引言1.4.2制定指標(biāo)組的步驟 1.5部門管理審查標(biāo)準(zhǔn)第2章利用外部資源2．l有關(guān)利用外部資源的建議2．1.1其他問題 2 1.2激勵承包商的工人2.2利用外部資源的優(yōu)缺點(diǎn)2.2.1優(yōu)點(diǎn)2.2.2缺點(diǎn)2．3外包服務(wù)2．3.1質(zhì)量管理 2．3.2靈活性 2．3．3 節(jié)省開支2.3.4雇傭?qū)I(yè)承包商2.3.5選擇外部資源 2.3.6 判斷承包公司的能力2.3.7承包公司行政管理的責(zé)任2.3.8外包工程管理2.3.9合同談判 2.3.10服務(wù)規(guī)定、通信責(zé)任、器材、設(shè)公司公用設(shè)施 2.3.11使用合格的外包工程人員2.3.12日程安排和報(bào)告要求2.3.13對合同履行情況的監(jiān)督2.3.14結(jié)論2.3.15其他外包問題第3章運(yùn)作和維護(hù)計(jì)劃 3.1管理運(yùn)作計(jì)劃 3.1.1工程管理方法和程序3.1.2工程管理中心3.1.3工程管理中心的職大責(zé) 3.1.4 人員和位置3.1.5組織因素3.1.6服務(wù)單3.1.7 派工單3.1.8固定運(yùn)作單 3.1.9 預(yù)防性維護(hù)3.1.10工作順序排列系統(tǒng)3.1.11工程審批3.1.12計(jì)劃3.1.13時(shí)間安排3.1.17記錄\分析和實(shí)測成果3.1.18周報(bào)告3.1.19月報(bào)告3.1.20信息反饋3.1.21客戶反饋3.23.2.1關(guān)閉和起動3.2.2緊急情況3.2.3故障診斷和協(xié)調(diào)3.2.4建立標(biāo)準(zhǔn)3.2.5統(tǒng)計(jì)過程控制3.2.6綜合設(shè)施運(yùn)作計(jì)劃3.2.7應(yīng)急反應(yīng)計(jì)劃3.2.8有害材料計(jì)劃3.2.9制冷劑管理3.2.10安全計(jì)劃3.2.11防火計(jì)劃3.2.12工人騷亂3.2.13設(shè)施居民支持計(jì)劃3.2.14改善客戶的感受3.2.15了解客戶的要求3.2.16提供反饋3.33.3.1質(zhì)量管理計(jì)劃的目標(biāo)3.3.2檢驗(yàn)制度3.3.3物業(yè)部門人員的檢驗(yàn)工作3.3.4檢查和追蹤不合格工程3.3.5全面質(zhì)量管理計(jì)劃（運(yùn)作和維護(hù)專用）第4章預(yù)防性和預(yù)測性維護(hù)工作4.1預(yù)防性維護(hù)程序4.1.1引言4.1.2合理的預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃包括的內(nèi)容4.1.3基本管理4.1.4現(xiàn)場檢驗(yàn)程序4.1.5設(shè)施檢驗(yàn)和維護(hù)程序4.1.6設(shè)施檢驗(yàn)維護(hù)程序的特點(diǎn)4.1.7設(shè)備和系統(tǒng)維護(hù)程序4.1.8能源控制管理系統(tǒng)4.1.9設(shè)備和系統(tǒng)的保證4.24.2.1引言4.2.2效益4.2.3技術(shù)4.2.4紅外線溫度記錄法4.2.5超聲波4.2.6超聲波的應(yīng)用4.2.7集成化4.2.8專家系統(tǒng)4.2.9預(yù)測過程4.2.10程序起始階段4.2.11檢測程序的效率4.2.12審查和修改程序第5章運(yùn)作和維護(hù)程序5.1設(shè)備清單5.2狀況評估5.3設(shè)計(jì)評估5.4運(yùn)作要求5.5設(shè)備起動和關(guān)停5.6運(yùn)作檢查5.7照明5.8節(jié)能5.9需求控制通風(fēng)5.10設(shè)施管理工具5.11能源經(jīng)營管理系統(tǒng)運(yùn)作5.12緊急和擴(kuò)大的設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)運(yùn)作5.13設(shè)施管理系統(tǒng)服務(wù)程序5.14設(shè)施管理系統(tǒng)運(yùn)作人員的要求5.14.1遙控運(yùn)作要求5.14.2定義5.14.3對遙控設(shè)施提供者的要求第6章清潔服務(wù)6.1清潔工作類型6.2清潔程序6.3清潔頻率6.4人員安排6.5崗位計(jì)算方法6.6崗位說明6.6.1崗位1：普通服務(wù)員6.6.2崗位2：衛(wèi)生間清潔工6.6.3崗位3：地面維護(hù)工6.6.4崗位4：公用設(shè)備清潔工（公用設(shè)備輔助或區(qū)段清潔工）6.6.5崗位5；樓梯和樓梯井清潔工6.6.6崗位6：電梯和升降機(jī)清潔工6.6.7崗位7：定期清潔工6.6.8崗位8：窗玻璃清潔工6.6.9崗位9：垃圾清除工（垃圾回收技工）6.6.10崗位10、11、 日間男女服務(wù)員（日班服務(wù)員、衛(wèi)生間服務(wù)員）6.7質(zhì)量管理6.8垃圾管理系統(tǒng)第7章園林服務(wù)7.1園林服務(wù)承包商的責(zé)任7.2 選擇園林承包商和投標(biāo)過程7.3草坪維護(hù)7.3.1割草和修剪7.3.2雜草和蟲害防治7.3.3施肥7.3.4清除硒草和通氣7.3.5種草7.4喬木、灌木和其他植物的護(hù)理7.4.1根部覆蓋和雜草防治7.4.2 修剪7.4.3施肥7.4.4清掃7.4.5防治蟲害7.5澆水7.6季節(jié)性的色彩設(shè)計(jì)7.7 質(zhì)量管理第8章電梯和自動扶梯服務(wù)8.1操作規(guī)程8.1.1電梯8.1.2載貨電梯8.1.3人力升降機(jī)8.1.4人力小型載貨升降機(jī)8.1.5輪椅電梯8.1.6自動扶梯和自動過道8.1.7自動扶梯和自動過道8.1.8ADA（美國殘疾人法案）標(biāo)志8.1.9補(bǔ)充標(biāo)志8.1.10設(shè)備識別標(biāo)志8.2維護(hù)設(shè)備8.2.1定義和術(shù)語8.2.2維護(hù)承包合同8.2.3停止設(shè)備運(yùn)作8.2.4監(jiān)測設(shè)備運(yùn)作情況8.2.5返修呼叫和停機(jī)8.2.6監(jiān)測維護(hù)工作業(yè)績8.2.7提高安全度和限制責(zé)任8.3 設(shè)備更新8.3.1何故、何時(shí)、何物需要更新8.3.2如何選擇更新工程承包商第9章水處理服務(wù)9.1引言9.2設(shè)施水系統(tǒng)9.2.1空調(diào)系統(tǒng)9.2.2采暖系統(tǒng)9.2.3加濕系統(tǒng)9.2.4 飲用水系統(tǒng)9.3水處理原則9.4選擇水處理服務(wù)9.4.1外包服務(wù)與內(nèi)部水處理9.4.2水處理全套服務(wù)9.4.3水處理支持服務(wù)9.4.4顧問在外包水處理服務(wù)中的作用9.5安裝新的水處理程序9.5.1選擇水處理承包商9.5.2水處理技術(shù)要求9.6管理設(shè)施水處理程序9.6.1水處理服務(wù)程序9.6.2評估水處理程序業(yè)績9.7清洗水系統(tǒng)設(shè)備和管道9.7.1概述9.7.2在線化學(xué)清洗9.7.3脫線機(jī)械清洗9.7.4脫線化學(xué)清洗9.7.5規(guī)劃清洗過程第10章建筑、結(jié)構(gòu)和日常維護(hù)、修理服務(wù)10.1引言10.2維護(hù)管理系統(tǒng)和工程管理10.3人力資源10.4協(xié)調(diào)與客戶和住戶的關(guān)系10.5日程安排10.6工程文件10.7安全問題10.8 計(jì)劃和概算10.9質(zhì)量管理和客戶滿意度11.1引言11.2業(yè)績評估系統(tǒng)

　　伯納德T·劉易斯是一位獨(dú)立設(shè)施管理顧問，曾獲美國軍事學(xué)院機(jī)械科學(xué)與土木工程學(xué)學(xué)士學(xué)位、哥侖比亞大學(xué)數(shù)學(xué)藝術(shù)碩士學(xué)位和西太平洋大學(xué)工商管理博士學(xué)位。他是一位注冊專業(yè)工程師和執(zhí)業(yè)工廠工程師。他在美國陸軍、美國機(jī)器鑄造公司、西部電氣公司、美國海軍和許多公共和私有部門的咨詢工程中從事設(shè)施工程和管理工作達(dá)35年以上。他曾發(fā)表過20部有關(guān)設(shè)施維護(hù)工程和管理的書籍。包括本書。